Поиск жилья в Португалии: руководство для эмигрантов

Поиск жилья в Португалии: руководство для тех, кто только переехал

Португалия — это не только страна с мягким климатом, дружелюбными людьми и богатой культурой, но и место, где найти жилье может быть настоящим вызовом, особенно для тех, кто только переехал. Рынок недвижимости здесь разнообразен, и чтобы облегчить поиск, важно заранее разобраться в местных особенностях.

Типология жилья: что означают Т0, Т1, Т2?

Прежде чем переходить к деталям, неплохо было бы разобраться, то означают Т0, Т1, Т2 и т.д., т.к. система классификации жилья по типу и количеству комнат в Португалии может отличаться от принятой в вашей стране. Вот что означают эти обозначения:

• T0 — студия: одно помещение, объединяющее спальню, гостиную и кухню. Обычно компактный вариант, подходящий для одного человека.
• T1 — однокомнатная квартира: одна спальня плюс отдельная гостиная и кухня (или кухня-гостиная, если они объединены).
• T2 — двухкомнатная квартира: две спальни плюс гостиная и кухня.
• T3, T4 и выше — три, четыре и более спальни. Такие варианты обычно рассчитаны на семьи или большие компании.

Дополнительные обозначения

• T1+1: это квартира, где помимо одной спальни есть еще одно дополнительное помещение, которое может использоваться как спальня, офис или кладовая, но официально не классифицируется как полноценная комната.
• Кухня и гостиная как отдельные помещения: в Португалии кухня и гостиная часто считаются дополнительными комнатами, поэтому их наличие подразумевается по умолчанию в типологии, но они не входят в число «спален».

Качество и особенности жилья

• В Португалии встречаются как современные здания с высокими стандартами изоляции и оборудования, так и более старые дома, где могут отсутствовать такие удобства, как отопление.
• Если вы ищете жилье с мебелью, это нужно уточнять отдельно, так как большинство объектов долгосрочной аренды сдаются пустыми.

Типы жилья в Португалии

Португалия предлагает разнообразные варианты жилья для эмигрантов. Вот основные из них:

Краткосрочная аренда

Этот тип жилья идеален для первых недель или месяцев, пока вы осматриваетесь. Например, вы можете снять апартаменты через платформы вроде Airbnb или Booking. Такие варианты удобны, если вы хотите избежать бюрократии на первых порах. Однако аренда на короткий срок, как правило, дороже, чем долгосрочная. Советы: всегда уточняйте наличие всех необходимых удобств и проверяйте отзывы о владельце.

Долгосрочная аренда

Если вы планируете остаться на длительное время, это более экономичный вариант. Долгосрочная аренда подразумевает месячную оплату, залог (обычно за 1-2 месяца) и официальный контракт. Имейте в виду, что в Португалии жилье часто сдается без мебели, поэтому учтите расходы на обустройство.

Покупка недвижимости

Покупка жилья подходит тем, кто настроен на долгосрочную жизнь в Португалии. Процесс включает получение налогового номера (NIF), подписание контракта у нотариуса и оформление ипотеки (если необходимо). Это может быть хорошей инвестицией, особенно в туристических регионах.

Квартиры, дома, студии

В Португалии популярны квартиры, особенно в крупных городах, такие как Лиссабон и Порту. Если вы предпочитаете спокойствие, можно рассмотреть небольшие дома или студии в пригородах.

Основные этапы поиска жилья

Определение бюджета

Перед началом поиска важно решить, сколько вы готовы тратить на аренду или покупку. Учитывайте не только стоимость самого жилья, но и дополнительные расходы. Помимо коммунальных услуг и залога, вам также стоит предусмотреть:

• Транспорт: стоимость проезда в общественном транспорте (в Лиссабоне, например, месячный проездной стоит около €40-50) или расходы на автомобиль (топливо, страховка, парковка).
• Еду: расходы на продукты питания и кафе могут значительно различаться в зависимости от региона и ваших привычек. В среднем, ежемесячный бюджет на питание составляет €200-300 на человека.
• Интернет и мобильную связь: в Португалии услуги связи относительно недорогие. Интернет для дома обойдется в €25-40 в месяц, а мобильная связь — около €10-20.
• Другие повседневные траты: одежда, развлечения, спорт и медицинское обслуживание (если страховка не покрывает всех расходов).

Планирование этих расходов не только поможет вам грамотно управлять личным бюджетом, но и сыграет роль при аренде долгосрочного жилья. Арендодатели часто требуют доказательства вашей платежеспособности, поэтому помимо дохода учитываются и регулярные траты. Например, если ваши расходы превышают 30-40% от ежемесячного дохода, это может повлиять на решение владельца о сдаче недвижимости.

Выбор района

Правильный выбор района — это залог комфортной жизни в Португалии. Каждый регион и город имеет свои особенности, которые могут сильно повлиять на ваш стиль жизни.

Климатические особенности регионов

• Север Португалии (Порту, Брага, Гимарайнш): здесь прохладнее и дождливее, особенно зимой. Температуры редко опускаются ниже 5 °C, но дожди идут часто.
• Центральная часть (Лиссабон, Кашкайш, Синтра): мягкий климат, зимы теплые (10–15 °C), а лето солнечное, но не слишком жаркое из-за близости Атлантики.
• Юг (Алгарве): самые теплые и сухие районы страны. Лето может быть жарким (до 35 °C), а зимы мягкие. Отличное место для тех, кто любит солнце.
• Горные районы (Серра-да-Эштрела): холодные зимы и снежные вершины — редкость для Португалии, но они здесь есть.

Этнический состав и культурное разнообразие

• Лиссабон: космополитичный город с большим количеством эмигрантов из Бразилии, Африки и Европы. Здесь легко найти интернациональное сообщество.
• Порту: больше традиционной португальской атмосферы, но количество экспатов также растет.
• Алгарве: популярен среди британских, немецких и французских эмигрантов. Здесь много англоговорящих сообществ.
• Маленькие города и деревни: в основном коренные португальцы, что позволяет погрузиться в местную культуру.

Рынок труда

• Лиссабон и Порту: крупные экономические центры, где есть работа в сферах технологий, туризма, образования и услуг.
• Алгарве: подходит для работы в туризме, отелях и ресторанах, но рынок труда здесь сезонный.
• Маленькие города: здесь труднее найти высокооплачиваемую работу, но жизнь дешевле.

Где лучше жить?

• Молодежи:
  Если вы любите активный образ жизни, вечеринки и большие карьерные возможности, Лиссабон и Порту — отличные варианты. Районы Лиссабона, такие как Байру-Алту и Сантос, славятся ночной жизнью, а такие районы, как Парке-дас-Наcões, подходят для профессионалов.
• Семьям с детьми:
  Подойдут спокойные пригороды с хорошей инфраструктурой и школами. Например, в Лиссабоне это Кашкайш и Синтра. Они предлагают доступ к природе, пляжам и отличным школам. Алгарве также популярен среди семей благодаря теплому климату и безопасности.
• Пенсионерам:
  Алгарве — идеальное место для тех, кто ищет теплый климат, спокойствие и развитую инфраструктуру для пожилых людей. Город Лагуш, например, известен своими медицинскими услугами и расслабленной атмосферой. Маленькие деревни в центральной Португалии также подойдут для тех, кто ищет уединение.

Примеры популярных районов

• Лиссабон:
  • Байру-Алту: ночная жизнь, бары, рестораны.
  • Алфама: старинные улицы, фаду, уникальная архитектура.
  • Парке-дас-Наções: современность, офисы, доступ к аэропорту.
• Порту:
  • Рибейра: исторический центр, туристическая атмосфера.
  • Боавишта: деловой район с современными зданиями.
• Алгарве:
  • Фару: административный центр с аэропортом и всеми удобствами.
  • Лагуш: пляжи, спокойствие, популярность среди британских пенсионеров.
• Маленькие города:
  • Коимбра: университетский центр, идеален для студентов.
  • Авейру: романтичный город с каналами, спокойный и живописный.

На что обращать внимание?

• Наличие общественного транспорта.
• Близость к супермаркетам, аптекам, школам и больницам.
• Уровень безопасности в районе.

Выбор района — важный этап при переезде, и он должен быть основан на ваших потребностях, привычках и образе жизни. Независимо от ваших предпочтений, в Португалии обязательно найдется место, которое станет для вас домом.

Составление списка требований: приоритеты и реалии рынка жилья

Поиск жилья в Португалии становится все более конкурентным, особенно в крупных городах, таких как Лиссабон, Порту и популярном среди эмигрантов регионе Алгарве. Высокий спрос означает, что хорошее жилье с адекватной ценой аренды разбирается очень быстро. Чтобы увеличить свои шансы и избежать лишних переживаний, важно заранее расставить приоритеты и четко определить свои требования.

Шаг 1. Расставьте приоритеты: что действительно важно

Перед тем как начать поиск, составьте список требований и разделите их на три категории:

1. Необходимое (что важно и обязательно):
   Это те вещи, без которых вы не готовы рассматривать жилье.
   • Размер и количество комнат: подходит ли студия, нужна ли отдельная спальня, а может, две комнаты, если у вас семья.
   • Близость к работе или учебе: важно ли быть рядом с офисом или университетом?
   • Транспортная доступность: есть ли поблизости метро, автобусы или электричка?
   • Уровень безопасности района: особенно актуально для семей с детьми или пожилых людей.
   • Стоимость аренды: вписывается ли она в ваш бюджет?
2. Желательное (что хотелось бы иметь):
   Эти факторы улучшат качество жизни, но не являются критичными.
   • Наличие мебели: экономит время и деньги на обустройство, особенно если вы только переехали.
   • Балкон, терраса или доступ к открытым пространствам.
   • Современный ремонт и оборудование: кондиционер, хорошая изоляция (актуально зимой).
   • Наличие парковки или гаража, если у вас есть автомобиль.
   • Близость к магазинам, кафе или фитнес-центрам.
3. Дополнительно (что неплохо бы иметь):
   Это приятные бонусы, но они не будут решающими при выборе.
   • Вид на море или город.
   • Наличие бассейна или сада.
   • Престижность района.
   • Близость к паркам и зеленым зонам.

Шаг 2. Изучите рынок жилья

Рынок аренды в Португалии может быть непредсказуемым. Например, в Лиссабоне и Алгарве спрос намного превышает предложение, поэтому стоит быть готовым к компромиссам. Постарайтесь заранее понять, что из ваших пожеланий может быть недоступным или очень дорогим. Например, полностью меблированные квартиры или жилье в центре города обойдутся существенно дороже.

Шаг 3. Подготовьтесь к быстрому принятию решений

В условиях высокой конкуренции вы можете столкнуться с ситуацией, когда решение нужно принимать сразу после просмотра. Если вы четко определили свои приоритеты, это избавит вас от сомнений и поможет оперативно принять решение.

Шаг 4. Будьте гибкими

Иногда реальность не совпадает с ожиданиями, поэтому будьте готовы к компромиссам. Например, если вы нашли подходящее жилье в соседнем районе с чуть худшей транспортной доступностью, но в остальном оно соответствует вашим требованиям, стоит его рассмотреть.

Краткосрочная аренда: что выбрать на первое время?

Популярные платформы

Для краткосрочной аренды вам подойдут сайты Airbnb, Booking, Uniplaces или HomeAway. Такие сервисы предлагают множество вариантов, которые можно арендовать буквально за пару дней.

Советы по выбору

• Всегда проверяйте отзывы: Отзывы предыдущих жильцов помогут понять, насколько заявленные условия соответствуют реальности.
• Сравнивайте цены: На платформах, таких как Airbnb, стоимость аренды на месяц часто значительно ниже, чем если бронировать жилье на ежедневной основе. Например, месячная аренда может стоить всего на 10-20% дороже, чем двухнедельное проживание. Это связано с тем, что владельцы предлагают скидки для долгосрочных бронирований.
• Будьте внимательны с предложениями: Иногда платформа автоматически разбивает ваше бронирование на два разных периода, предлагая два разных жилья в рамках одной заявки. Это может быть неудобно, особенно если вы рассчитываете остановиться на одном месте. Всегда внимательно читайте детали бронирования и уточняйте у хозяина, если есть сомнения.
• Уточняйте правила отмены брони: На случай, если ваши планы изменятся, проверьте, возможен ли возврат средств. Это особенно важно для длительных бронирований.

Долгосрочная аренда: как подготовиться?

Рынок долгосрочной аренды в Португалии является одним из самых конкурентных, особенно в крупных городах, таких как Лиссабон, Порту и туристический регион Алгарве. Высокий спрос обусловлен притоком эмигрантов, туристов и студентов, а также ограниченным предложением жилья. Чтобы найти подходящий вариант, важно быть готовым к определенным трудностям и особенностям этого рынка.

Необходимые документы и требования

Для заключения договора долгосрочной аренды вам потребуется предоставить:

• Налоговый номер (NIF): Обязательный документ для любых юридических сделок в Португалии.
• Справка о доходах: Обычно это выписка из банка, подтверждающая регулярные поступления, или справка от работодателя.
• Паспорт или вид на жительство: Документ, удостоверяющий вашу личность.
• Поручитель: Некоторые арендодатели требуют поручителя, особенно если у вас нет постоянного дохода в Португалии.

Финансовые условия аренды

В Португалии стандартным является требование залога в размере двух месячных арендных платежей, однако в последнее время владельцы жилья все чаще требуют значительно большие суммы. Это может быть:

• Залог за 3, 4 или даже 6 месяцев вперед.
• В некоторых случаях арендодатели могут запросить предоплату за год проживания.

Особенность в том, что такие суммы часто оформляются как залог, а не предоплата, что означает, что деньги возвращаются только при завершении аренды, если арендодатель сочтет, что жилье оставлено в идеальном состоянии. Возврат залога не всегда гарантирован, особенно если договор содержит расплывчатые формулировки.

Регуляции и влияние владельцев

Хотя рынок аренды в Португалии регулируется законом, многие условия зависят от самого владельца. Решения арендодателя часто субъективны:

• Нематематический выбор: Даже если ваш доход соответствует требованиям, арендодатель может отдать предпочтение другому кандидату, основываясь на личных впечатлениях или предпочтениях. Например, предпочтение может быть отдано семейным парам, а не группам друзей.
• Сложности с иностранцами: Если вы только приехали и не можете подтвердить стабильный доход в Португалии, владельцы могут отказать или запросить дополнительный залог.

Как повысить шансы на успех?

1. Подготовьте документы заранее: Имейте все необходимые справки и документы на руках. Это покажет вашу организованность и серьезность.
2. Будьте гибкими: Учитывая высокий спрос, будьте готовы рассматривать варианты не только в центре города, но и в пригородах.
3. Покажите себя ответственным: При личных встречах с владельцем важно производить впечатление надежного арендатора.
4. Будьте готовы к торгам: Иногда можно договориться о снижении требований по залогу, если вы покажете свою платежеспособность и серьезный настрой.

Популярные платформы для поиска

Для поиска долгосрочного жилья используйте проверенные платформы, такие как:

• Idealista (idealista.pt)
• OLX (olx.pt)
• Casa Sapo (casa.sapo.pt)

Также обратите внимание на группы эмигрантов в социальных сетях (например, на Facebook) и местные сообщества в Telegram.

Работа с агентами недвижимости

Если вам сложно ориентироваться самостоятельно, стоит обратиться к агентам. Они помогут:

• Найти подходящий вариант.
• Договориться с владельцем.
  Однако за их услуги придется заплатить комиссию, которая обычно равна месячной стоимости аренды.

Долгосрочная аренда в Португалии — это сложный процесс, требующий терпения и подготовки. Зная особенности рынка и подходя к делу с четким планом, вы сможете найти жилье, которое будет соответствовать вашим ожиданиям.

Финансовая сторона вопроса

В последние годы рынок аренды жилья в Португалии стал крайне конкурентным, особенно в крупных городах и их пригородах. Найти жилье по цене ниже 1000 евро в месяц становится все сложнее.

Средняя стоимость аренды по регионам

На основе данных с платформы idealista.pt можно выделить следующие средние цены аренды:

• Лиссабон:
  • T0 (студия): от 900 евро/мес
  • T1 (1 спальня): от 1300 евро/мес
  • T2 (2 спальни): от 2600 евро/мес
• Порту:
  • T0: от 700 евро/мес
  • T1: от 900 евро/мес
  • T2: от 1200 евро/мес
• Алгарве (например, Фару):
  • T0: от 800 евро/мес
  • T1: от 1000 евро/мес
  • T2: от 1300 евро/мес
• Коимбра:
  • T0: от 600 евро/мес
  • T1: от 700 евро/мес
  • T2: от 900 евро/мес
• Брага:
  • T0: от 650 евро/мес
  • T1: от 750 евро/мес
  • T2: от 850 евро/мес

Дополнительные расходы

Помимо аренды, необходимо учитывать ежемесячные коммунальные платежи:

• Электричество: в среднем 50–100 евро/мес, в зависимости от потребления.
• Вода: около 20–30 евро/мес.
• Газ: если используется, примерно 20–40 евро/мес.
• Интернет и телевидение: пакеты стоят около 30–50 евро/мес.

Оформление коммунальных услуг

При долгосрочной аренде обычно требуется заключить договоры на коммунальные услуги на свое имя. Однако, иногда выгоднее и проще изменить имя в существующих договорах, чем заключать новые. Обсудите этот момент с владельцем жилья; некоторые предпочитают сохранять договоры на свое имя и включать стоимость услуг в арендную плату.

Рекомендации

• Бюджетирование: При планировании бюджета учитывайте не только аренду, но и дополнительные расходы, которые могут составлять 150–250 евро в месяц.
• Внимательность при заключении договоров: Убедитесь, что в договоре аренды четко прописаны условия оплаты коммунальных услуг и ответственность за их оформление.

Учитывая высокую конкуренцию на рынке аренды, рекомендуется подготовить все необходимые документы заранее и быть готовым к оперативному принятию решений.

Аренда недвижимости для проживания с животными и детьми в Португалии

В Португалии законодательство, регулирующее аренду жилья, предоставляет арендодателям и арендаторам определенные права и обязанности.

Проживание с детьми

Португальский закон запрещает дискриминацию арендаторов по причине наличия детей. Это означает, что арендодатель не имеет права отказать в аренде жилья исключительно из-за того, что у вас есть дети. Однако, арендодатели могут быть обеспокоены возможными повреждениями имущества, поэтому иногда запрашивают больший залог. 

Договор аренды обычно не включает специальных упоминаний о детях, так как это считается стандартной практикой. 

Если арендодатель пытается установить дискриминационные условия (например, запрет проживания с детьми), это может быть оспорено в суде.

Проживание с животными

В отличие от детей, домашние животные могут быть ограничены в арендуемом жилье. Арендодатель имеет право включить пункт в договор аренды, запрещающий или ограничивающий проживание с животными.

Если в договоре указано, что животные запрещены, нарушение этого условия может стать основанием для расторжения договора.

Если арендодатель соглашается на проживание с животными, он не имеет права требовать их удаления в будущем, если не произошло нарушения договора (например, нанесение значительного ущерба).

Законодательство Португалии защищает арендаторов с детьми от дискриминации, но в отношении животных больше свободы предоставляется арендодателю. Чтобы избежать проблем, важно обсуждать все нюансы перед подписанием договора и фиксировать условия в письменной форме. Если возникают вопросы или сомнения, лучше проконсультироваться с юристом или специалистом по недвижимости.

Как избежать мошенничества при аренде жилья в Португалии?

Мошенничество встречается довольно часто, особенно в крупных городах с высоким спросом. Ниже приведены рекомендации, которые помогут вам защитить себя и избежать неприятных ситуаций.

Как проверить владельца жилья?

Прежде чем подписывать договор и переводить деньги, важно убедиться в надежности владельца. Вот несколько способов проверки:

1. Запросите копии документов на недвижимость:
   • Спросите у владельца документ, подтверждающий его право собственности (например, Certidão de Teor).
   • Проверьте, соответствует ли информация в объявлении данным из документа.
2. Проверьте личность владельца:
   • Попросите показать удостоверение личности (Cartão de Cidadão или паспорт).
   • Если переговоры ведутся через агента, уточните его полномочия на представление интересов владельца.
3. Сравните данные с регистрационной службой:
   • Используйте портал налоговой службы Португалии (Portal das Finanças) для проверки регистрационных данных объекта.
4. Будьте внимательны к деталям:
   • Если владелец отказывается предоставить документы, избегает личных встреч или просит предоплату без заключения договора — это тревожные сигналы.

Эти рекомендации помогут вам минимизировать риски и защитить себя от мошенничества. Тем не менее, рынок настолько конкурентный, что часто и владельцы и агенты предпочитают не тратить время на долгие переговоры и предоставление доказательств до момента подписания договора. В договоре в обязательном порядке указывается Имя владельца и номер его карты гражданина или паспорта, адрес недвижимости согласно регистрационным данным и типология недвижимости. Если договор заключается с агентом от лица владельца, указывается его имя и сведения о доверенности, на основании которой агент заключает договор. 

Проверенные платформы и агентства

Даже на популярных платформах, таких как Idealista, OLX или Casa Sapo, встречаются объявления от ненадежных посредников. Если вы хотите снизить риски, обращайтесь к проверенным агентствам недвижимости.

ТОП надежных агентств Португалии:

1. Remax Portugal (remax.pt)
   • Одно из крупнейших агентств в стране с широкой базой недвижимости.
2. ERA Portugal (era.pt)
   • Хорошо зарекомендовало себя на рынке аренды и продажи недвижимости.
3. Century 21 Portugal (century21.pt)
   • Международное агентство с высоким уровнем профессионализма.
4. Zome Real Estate (zome.pt)
   • Современное агентство с прозрачной системой работы.

При обращении в агентство важно уточнить:

• Условия их работы (комиссия обычно равна месячной аренде).
• Полный перечень документов, которые они предоставляют.

Как происходит регистрация договора в налоговой службе?

По закону, каждый договор аренды в Португалии должен быть зарегистрирован в налоговой службе (Portal das Finanças). Это защищает обе стороны — арендатора и арендодателя.

Процедура регистрации:

1. Подготовка договора:
   • В договоре должны быть указаны все ключевые детали: стороны, адрес объекта, сумма аренды, размер залога и срок действия договора.
   • Договор подписывается обеими сторонами.
2. Регистрация договора:
   • Ответственность за регистрацию лежит на арендодателе. Он должен зарегистрировать договор на портале налоговой службы в течение 30 дней после его подписания.
   • После регистрации вы получите копию документа с указанием налогового идентификатора (Número de Identificação Fiscal), а в личном кабинете на портале finanças придет уведомлении о регистрации договора. 
3. Почему это важно:
   • Только зарегистрированный договор имеет юридическую силу.
   • Это защищает вас от внезапного выселения и дает возможность официально оформить прописку.
4. Если владелец отказывается регистрировать договор:
   • Это тревожный сигнал. Возможно, владелец избегает уплаты налогов, что может повлиять на вашу правовую защиту.
   • Уточните заранее, будет ли договор зарегистрирован, и включите этот пункт в соглашение.

Советы для безопасности аренды

1. Никогда не переводите деньги без подписания договора:
   • Никогда не переводите деньги третьим лицам. Никогда не переводите деньги в качестве залога за снятие объекта с публикации, за просмотр и по любым другим причинам. Совершайте переводы только на счета тех лиц, что указаны в договоре и только после его подписания. Все платежи должны быть подтверждены расписками или банковскими документами. 
2. Остерегайтесь слишком низких цен:
   • Если цена на жилье значительно ниже рыночной, это может быть признаком мошенничества.
3. Изучите отзывы о владельце или агентстве:
   • Поищите упоминания об арендодателе или агентстве в интернете или спросите рекомендации в эмигрантских сообществах (например, группы на Facebook или Telegram).
4. Используйте безопасные платформы:
   • Работайте только с платформами, которые гарантируют безопасность платежей, например, Airbnb или Booking, если вы ищете краткосрочное жилье.
5. Соблюдайте осторожность при переводах:
   • Используйте только проверенные платежные системы или банковские переводы. Избегайте наличных расчетов без подтверждения.

Переезд — это всегда вызов, но с правильной подготовкой вы сможете найти жилье, которое станет для вас домом в этой прекрасной стране. Удачи!