Приветствую всех читателей нашего блога! Сегодня поговорим на тему, волнующую многих инвесторов, которые сомневаются в целесообразности вложения средств в рынок недвижимости Португалии в 2021 году. Затронем все аспекты, которые могут повлиять на ваше решение, от особенностей местного рынка недвижимости до получения гражданства за инвестиции.
Португалия – страна, привлекательная для российских предпринимателей и всех желающих получить пассивный источник дохода и европейское гражданство одновременно. Сделать это позволяет так называемая «Золотая виза», дающая нашим соотечественникам право на ВНЖ и возможность сдавать свою недвижимость в аренду, получая доход в евро ежемесячно. Кроме того, вы получаете возможность беспрепятственно перемещаться по странам Шенгена и претендовать на двойное гражданство.
Рынок недвижимости Португалии. История и особенности.
Ещё сравнительно недавно Португалия была не самым привлекательным для инвесторов государством. Цены на рынке недвижимости Португалии были не слишком высокими, но низкий уровень жизни, безработица и другие последствия глобального экономического кризиса делали её одной из наименее популярных стран в Европе. Всё изменилось, когда в 2012 году была введена особая программа, позволяющая получать ВНЖ в обмен на крупные инвестиции в экономику страны. В тех пор жители Китая, ЮАР, Турции, России и других государств охотно приобретают местную недвижимость.
На фоне высокого спроса растут и цены на недвижимость. Даже пандемия covid-19, оказавшая ощутимое влияние на различные сферы жизни людей по всему миру не привела к их снижению. Подешевела только аренда. Но это сезонное явление, связанное с распространением вируса. Оно объясняется тем, что рабочие и туристы были вынуждены покинуть страну и вернуться в родные города. Мы уверенны, что с отменой строгих ограничений на въезд её стоимость снова начнет стабильно расти.
На сентябрь 2020 года Португалия занимает в мировом рейтинге 37 место, если говорить о средней цене за 1 кв. метр жилья. Эта сумма составляет примерно 2,5 тысячи евро. Но вместе со стоимостью самих квадратных метров дорожает и аренда. Следовательно, чем раньше вы приобретёте недвижимость в Португалии, тем выше вероятность того, что в дальнейшем на этом получится зарабатывать приличную сумму ежемесячно.
Средняя стоимость квадратного метра напрямую зависит от региона, в котором располагается объект инвестиций. Центр Лиссабона, Порту, остров Мадейра и провинция Алгарве – места с самой дорогостоящей недвижимостью. Они привлекательны для туристов и предпринимателей, а также для иностранцев, переезжающих в Европу с семьями. Гораздо ниже стоимость жилья в районах с неплодородной землей и сложным рельефом, на малонаселенных территориях. Но, поскольку власти страны заинтересованы в однородном распределении населения по её площади, низкие цены – не единственная мера для стимулирования продажи местных участков.
Приобретать можно как пустые земельные участки, так и целые гостиницы. Государство не вводит никаких ограничений для иностранных граждан, которые бы устанавливали лимит квадратных метров во владении человека без португальского гражданства.
Кто и почему покупает недвижимость в Португалии
Португалия – красивая европейская страна с живописной природой и комфортным климатом. Здесь желающие могут отдохнуть на морском побережье или поселиться среди старинных домов, давно ставших памятниками архитектуры. Однако внешняя сторона вопроса – отнюдь не главная причина, по которой в Португалию так охотно едут русские и жители других стран мира.
Определённый процент инвесторов в португальскую экономику составляют семьи с детьми. Это могут быть предприниматели или просто люди, желающие обеспечить подрастающему поколению достойный уровень образования и жизни в целом. Их привлекает безопасность, экологическая чистота городов и возможность путешествий по Европе. Они обычно приобретают недвижимость по минимальной цене, гарантирующей получение Золотой визы, и либо переезжают в страну на ПМЖ, либо первое время сдают жильё в аренду. Затем его, как правило, продают, чтобы приобрести менее дорогостоящие апартаменты.
Второй тип инвесторов – индивидуальные предприниматели. Если сравнивать с Россией, Португалия гораздо безопаснее для ведения бизнеса даже на начальных этапах его становления. Здесь можно выбрать щадящий режим налогообложения с минимумом отчётности и спокойно заниматься своим делом, не боясь, что его по каким-то причинам отнимут. Больше того: Португалия остро нуждается в квалифицированных кадрах и свежих наукоёмких стартапах. Поэтому предпринимателей из-за рубежа при условии создания рабочих мест для португальцев здесь встречают с распростёртыми объятьями.
Но самая частая причина покупки португальской недвижимости – желание получить ВНЖ, а затем и гражданство Португалии. Если сравнивать с предложениями других государств, Португалия предлагает самые простые условия получения паспорта для иностранцев. При этом не нужно отказываться от полученных в родной стране документов, если её законодательство не запрещает иметь два гражданства. В РФ человек может иметь португальский и российский паспорта одновременно.
Инвестиционная привлекательность Португалии
Португалия – один из лучших вариантов для инвестиций в Европе. Причина тому – развитая инфраструктура для туристов, благоприятный климат и удачное расположение. Ведь это самая западная страна Европы, которая имеет выход к берегам тёплого моря. Там разместились чистые, ухоженные пляжи для желающих заняться водными видами спорта. Португальские маршруты для яхт по праву считаются одними из лучших в мире, как местные зоны для занятий серфингом. Эти преимущества делают страну привлекательной для туристов со всего мира.
Отдыхающим необходимо где-то жить. Поэтому к их услугам всевозможные отели, апартаменты и съемное жильё. Иностранцев никто не ограничивает в приобретении местной недвижимости, так что они могут приобрести даже долю в гостинице. Это стабильный источник заработка, особенно актуальный в летний сезон. Но даже прохладной и дождливой зимой страна привлекает путешественников, желающих полюбоваться старинной архитектурой. Так что покупка жилья для последующей сдачи в аренду остаётся неплохим вариантом и для тех, кто желает получать прибыль круглогодично.
Инвесторы могут вкладывать деньги не только в презентабельные новостройки, но и в старинные и даже ветхие дома. Если возраст приобретаемой недвижимости больше 30 лет, покупать её выгоднее, чем может показаться на первый взгляд. Конечно, новый владелец имеет ряд обязательств, которые должен выполнить. Но в сравнении с тем фактом, что исторический объект будет приносить прибыль сразу же после покупки, необходимость сохранить его фасад неизменным – мелочь.
Португалия – страна, известная не только благодаря красивым морским пейзажам, сытной национальной кухне и уникальным ландшафтам. Здесь развита индустрия развлечений: парки аттракционов, казино, шикарные рестораны, поля для гольфа и даже знаменитая трасса «Формулы-1» привлекают миллионы туристов ежегодно. Владельцы недвижимости, расположенной неподалёку от столь популярных объектов, могут зарабатывать приличную сумму ежемесячно. Что с учётом освобождения от налогов в первые годы после покупки делает приобретение местных домов и квартир ещё выгоднее.
Инвестиционная программа пользуется спросом у граждан со всего мира. Так, согласно статистике за 2020 год, ежегодно она приносит стране порядка 800 миллионов евро, а в совокупности привнесла в государственный бюджет 5,5 миллиардов. Среди 9340 инвесторов в 2020 году больше 350 были гражданами России. И спрос на недвижимость в Португалии продолжает расти.
Как связаны ВНЖ, Золотая Виза и недвижимость
Золотая виза в Португалии – нововведение, призванное привлечь в страну капиталы из-за рубежа. Создание такой программы было обусловлено экономическим кризисом, который сильно ударил по её экономике. Власти приняли решение дополнительно стимулировать инвесторов, предлагая им выгодные условия получения ВНЖ, ПМЖ или гражданства в обмен на внесение вклада в экономику страны.
Иммиграционная программа нового образца действует в Португалии с 2012 года и уже была признана одной из самых удобных в мире. На сегодня это один из самых простых способов получить гражданство Евросоюза. Всё, что потребуется – готовность инвестировать и определённая сумма в евро на счету банка. Примечательно, что инвестор может переехать в Португалию один или взять с собой семью: пожилых родителей, супруга или супругу и несовершеннолетних, либо обучающихся в вузе очно детей.
Золотую визу выдают за срок от 2 до 6 месяцев, в зависимости от количества людей, внесённых в список заявки. От инвесторов не требуют документы, подтверждающие наличие знание португальского языка, они также не сдают никаких экзаменов. При покупке недвижимости ВНЖ выдаётся на год, а затем, если жильё не было продано, его можно ещё 2 раза продлить на 2 года. Итого – 5 лет. Именно столько времени требуется владеть недвижимостью в Португалии, чтобы получить возможность стать её гражданином.
Важная деталь: от инвесторов для продления «золотого» ВНЖ не требуется пребывать в стране полгода, как при получении обычного. Достаточно 7 дней в первый год и 14 каждые два последующих. Но если участник инвестиционной программы планирует переехать в Португалию на постоянное место жительства и получить гражданство, жить на её территории нужно постоянно. Если верить статистике, эта страна предоставляет самую быструю натурализацию иностранным гражданам. Для сравнения, стать гражданином Италии можно после 10 лет проживания в ней, а для получения греческого гражданства понадобится 7 лет.
От выбранного типа жилья напрямую зависит минимальная сумма инвестиций. Спросом пользуется недвижимость в элитных районах и на морском побережье, поэтому государство не снижает минимальный порог для инвесторов, решившим купить квадратные метры именно там. Зато стимулирует покупку старинных домов и жилья в районах с необычным рельефом и низкой плотностью населения.
Если в планах инвестора приобретение современной недвижимости с хорошим ремонтом, готовой к сдаче в аренду туристам, минимальная сумма вклада в экономику страны должна составить не меньше 500 тысяч евро. При этом не имеет значения, какого типа недвижимость куплена и в каком количестве. Главное – общая стоимость квадратных метров во владении инвестора. Меньшую сумму – 350 тысяч – можно заплатить, если выбор пал на жильё, участвующее в программе реновации. Взяв на себя обязательство по восстановлению здания, инвестор должен приобрести недвижимость в историческом районе. Также под эту программу попадают дома в районах, где государство восстанавливает городскую среду за счёт вливаний зарубежного капитала.
Налогообложение для новых резидентов Португалии
Если инвестор переезжает из родной страны в Португалию и планирует вести там бизнес, его наверняка волнует вопрос налогообложения. В некоторых государствах россияне с двойным гражданством действительно вынуждены выплачивать налоги, в том числе и с предпринимательской деятельности, в двойном объёме, что невыгодно. Но в Португалии действует система non-habitual resident, благодаря которой налогообложение остаётся приемлемым.
Этот статус можно получить, если вы планируете провести в стране от полугода (183 дня и больше). Он даёт возможность в течение первых 10 лет жизни в Португалии пользоваться налоговыми льготами. Это означает, что инвестор может не выплачивать налоги с доходов, полученных за рубежом, которые гарантируют ему самозанятость, пенсия, различные дивиденды и другие источники прибыли.
Что ждёт рынок недвижимости Португалии в ближайшие годы
Если вы хотите получить Золотую Визу, купив португальскую недвижимость, важно принимать во внимание один факт. Правительство страны внесло 22 декабря 2020 года поправку в закон, регулирующий выдачу ВНЖ за вклад в экономику страны. Нововведение влияет на правовой режим разрешений на проживание для инвестиций (ARI). С 1 июля 2021 года на территории страны будут действовать новые правила, которые коснутся желающих приобрести недвижимость в ряде районов. Это Новый Лиссабон (Кашкайш в их числе), Порту и территории побережья, среди которых Алгарве.
С лета 2021 года правовой режим ARI изменится. Португальскому правительству в данный момент выгоднее поощрять покупку иностранными инвесторами недвижимости во внутренних районах и на островной части страны. Причина – небольшая плотность населения относительно центрального, прибрежного и других привлекательных для туристов регионов. Португальские власти планируют при помощи иностранных инвестиций решить проблему переквалификации городов, поддержки экологического развития регионов и сохранения культурного наследия. Средства будут также направлены на помощь социально незащищённым гражданам, создание новых рабочих мест.
Изменения должны были начаться ещё в 2020 году, но всемирная пандемия помешала планам государства. Поэтому новый закон начнёт действовать с 1 июля. Однако это не означает, что уже в начале лета инвесторы не смогут приобрести недвижимость в столице или на берегу моря по старым ценам. Предусмотренная португальским законодательством мера будет ввозиться постепенно, и до конца 2022 года приобретение зданий и квартир в этих районах будет возможным.
Граждане других стран, которые планируют приобрести квадратные метры в мегаполисах Лиссабона, Порту и на побережье и получить ВНЖ, смогут продолжить пользоваться преимуществами существующего режима, пока закон не вступит в силу полностью. Но наименьшая возможная сумма инвестиции для получения Золотой визы за вклад в недвижимость на этих территориях будет неуклонно расти. При этом удалённые регионы страны нововведения не затронут, там минимальный порог инвестирования останется на прежнем уровне.
Сколько инвестировали в экономику Португалии за последние годы
Именно инвестиции в доходную недвижимость являются стабильным источником дохода для страны, который позволяет развивать её внутреннюю инфраструктуру. Прямым доказательством этого факта выступает официальная статистика SEF. В ноябре 2020 года Португалия выдала иностранным гражданам в общей сложности 86 Золотых виз, а значит ровно столько же видов на жительство. 80 из них были получены лицами, которые вложили необходимую сумму (от 500 или от 350 тысяч евро для жилья возрастом от 30 лет) в приобретение местной недвижимости.
Что касается объёма инвестиций, в сравнении с данными за 2019 год он вырос на 35% относительно той же даты и на 75%, если сравнивать с показателями октября. Сумма инвестиций за месяц в 2020 составила 50 миллионов евро. Если быть совсем точным, 9340 инвесторов за 8 лет вложили в экономику страны 5 615 миллионов. 8 782 видов на жительство были выданы иностранным гражданам за инвестиции в недвижимость Португалии. Сумма их вклада в экономику Португалии составила 5 071 миллионов евро. Это лишь доказывает инвестиционную привлекательность португальской недвижимости.
Почему важно успеть инвестировать в недвижимость до 2022 года
Прогноз для инвесторов относительно благоприятный, и уже сегодня можно сказать: международные инвестиции в недвижимость продолжат поступать в бюджет Португалии. Однако теперь основная масса денег будет направлена не в центральный регион или на побережье, а в CIM – межмуниципальные сообщества, а также внутренние и автономные округа, существующие на территории страны.
Вырастет и количество рабочих мест, поскольку для некоторых инвесторов оптимальным вариантом станет открытие своего бизнеса. В данный момент это направление не так популярно, и процент таких вложений от общего числа очень мал. Но в перспективе португальцы смогут получить от 5 рабочих мест на каждом новом предприятии, открытом в обмен на Золотую Визу.
Мне не кажется, что новый закон накладывает серьёзные ограничения для инвесторов и может воспрепятствовать получению ВНЖ в ближайшую пару лет. Однако, если сумма имеет для вас инициальное значение, а жильё необходимо приобрести именно в районе Лиссабона, Порту и Алгарве, стоит поторопиться. Ведь со временем недвижимость в этих областях страны будет дорожать. Предприниматели из других стран вряд ли откажутся от неё, но порог входа в перечисленные зоны будет увеличен.
Нельзя отрицать и давление Брюсселя на страны, которые в данный момент предлагают иммигрантам выгодные условия получения ВНЖ, ПМЖ и гражданства. Не исключено, что в недалёком будущем Португалия ужесточит требования к будущим гражданам или увеличит срок, который необходимо прожить в стране, чтобы получить её паспорт. Подобная ситуация уже сложилась на Кипре и предвидится на Мальте. Это означает лишь, что инвестиции лучше совершать до конца 2022 года. Оптимальным вариантом будет западная часть Португалии, где вы гарантированно сможете приобрести недвижимость в хорошем районе, получить ВНЖ и претендовать на португальское гражданство.
