История Михаила. Инвестиции в доходную недвижимость Португалии.

История Михаила. Инвестиции в доходную недвижимость Португалии.

Содержание

Если бы кто-то спросил у меня о Мише, я бы сразу сказал: он парень добрый, но с головой на плечах. Позади уже почти целый год нашего сотрудничества, и я искренне рад тому, что среди моих клиентов есть такие люди. Но обо всём по порядку. Сорокалетний Михаил – владелец собственного автосалона, а теперь и доходной недвижимости в Португалии. Он сам иногда удивляется: ещё два года назад и подумать о таком не мог.

Но всё начинается с малого, так и путь от честного предпринимателя до успешного инвестора, по полгода живущего в Европе, начался с просмотра фото с супругой. Кому-то решение вложиться в португальскую недвижимость приходит в голову внезапно, а кто-то перебирает десятки вариантов, прежде чем ознакомиться с перспективами поближе. Михаил – из таких осторожных, осмотрительных предпринимателей.

Я предложил Мише идею записать рассказ о нём от третьего лица, и он согласился. Говорит: «Если выпал шанс стать героем рассказа, который поможет кому-то сделать правильный выбор, почему нет?» Так и родилась эта история о сбывшейся мечте.

Что день грядущий нам готовит
История Михаила. Инвестиции в доходную недвижимость Португалии. 8

Что день грядущий нам готовит

Миша терпеть не мог телевидение, а в особенности – новостные каналы, хоть и включал их изредка фоном. Когда 24/7 слышишь о том, как много государство делает для бизнеса, а потом с головой погружаешься в неутешительную реальность, хочется запустить в «ящик» чем-то тяжелым. Нет, ему-то пока было грех жаловаться: в связи с пандемией люди стали чаще обращать внимание на подержанные автомобили, которыми его салон и торговал. Но Миша прекрасно понимал, что это временная вспышка интереса, и экономическая ситуация продолжит ухудшаться. Ещё немного в таком темпе, и даже на старенький «Запорожец» хватать будет не у всех.

С этой мыслью он выключил телевизор и встал из-за стола в небольшом домашнем кабинете. Ему захотелось размяться и немного собраться с мыслями. Миша всё чаще подумывал об инвестициях во что-то большее, чем обычные квартиры в Московской области. И о частичном переносе бизнеса за границу. Курс рубля стремительно падал, и жильцы одного из помещений потеряли платежеспособность. Михаил до последнего входил в их положение: снизил немного арендную плату, предложил отсрочку. Но, когда отец семейства потерял работу, они просто сами отказались от съемной квартиры и уехали к родителям в деревню. Миша их прекрасно понимал, но такая тенденция напрягала.

Он спустился в гостиную загородного дома, где его встретила супруга. Татьяна была домохозяйкой, пока воспитывала их детей, но во всём поддерживала мужа и старалась помочь советом. Сегодня её настроение было явно получше, чем у него, и женщина решила порадовать супруга новостями: её подруга полетела с женихом в Португалию и прислала потрясающие фото морского побережья. Миша, привыкший радоваться за других больше, чем за себя, снимки оценил. И действительно: потрясающий закат, живописна природа, аккуратные ухоженные домики. Вот бы тоже провести там недельку, отправив детей к бабушке с дедушкой.

Но эту мысль он отложил в долгий ящик, и о Португалии забыл уже через полчаса. Неизвестно, какой будет ситуация на рынке завтра, и отпуск лучше пока не брать, тем более что он задумывался о расширении бизнеса. Покоя не давал и вопрос об инвестициях. Если уж и продавать простаивающую недвижимость, то лучше побыстрее: вдруг обесценится? Но недаром говорят: поспешишь – людей насмешишь. Миша как большой фанат этой поговорки хотел подойти к вопросу максимально осознанно.

Несколько дней он потратил на обдумывание. Теперь Михаил был твёрдо убеждён: оставлять всё как есть – не вариант. Накопленные за почти 20 лет ведения бизнеса деньги не должны лежать мёртвым грузом, а пустая съёмная квартира – простаивать. Капитал должен приносить стабильный доход, и лучше всего – пассивный. Ведь детям нужен отец, а бизнесу не обойтись без владельца, который всегда начеку. Но что именно нужно делать?

А что если?..
История Михаила. Инвестиции в доходную недвижимость Португалии. 9

А что если?..

Старым друзьям в доме Миши всегда были рады. Вот только в этот раз в гости заглянул не просто хороший приятель – парень, с которым он вырос в одном дворе. Потом их пути разошлись: Денис ушел в армию, а Миша поступил в хороший вуз и обзавелся новыми друзьями. Связь они поначалу поддерживали, но потом она быстро угасла: у каждого своя жизнь, а затем и семьи появились.

Разговор за бутылкой хорошего вина будто бы сам свернул в нужную сторону: Миша разоткровенничался о том, что хочет продать одну из своих подмосковных квартир, да и вообще планирует развивать бизнес, но пока не придумал, во что ему вложиться. Друг детства сразу оживился и честно признался: на самом деле он не просто навестить Мишу зашел, а хотел сделать ему бизнес-предложение.

Звучало и впрямь заманчиво: Денис был знаком с человеком, который мог организовать поставку недорогих подержанных автомобилей из Европы. По его словам, большая их часть была уже в достаточно хорошем состоянии, чтобы перед продажей требовался только косметический ремонт. Миша задумался. Сейчас для их покупки понадобилась бы приличная сумма. Может, рискнуть и вложиться? На первый взгляд сделка обещала быть выгодной. Не дав товарищу однозначного ответа, он пообещал подумать.

После ужина следующим вечером, когда он рассказал обо всём семье, супруга покачала головой. Дескать, этот твой Денис – тот ещё жук. «Зук!» – повторила за мамой младшая дочка. Миша только вздохнул в ответ на это. Его и самого грызли сомнения. Старый друг не может обманывать, но почему тогда он сердцем чувствует, что поступит неправильно, если согласится? Нет, это слишком рискованно. Вдруг машины на самом деле после серьёзных ДТП, и продавать их даже после ремонта попросту опасно? Это убьёт его репутацию, а о людях, которые могут пострадать, Миша даже думать не хотел.

Он извинился перед Денисом, но отказался. Этот случай с приятелем Михаила отрезвил: если он хочет обеспечить своей семьей достойную жизнь, нужно переезжать. Найти толкового управляющего, который будет справляться с обязанностями в России ничуть не хуже, и развивать бизнес уже в Европе. Но для начала – вложиться во что-то, чтобы получать за рубежом стабильный пассивный доход.

Конечно, поначалу там будет сложнее, жене и детям придётся привыкать к незнакомому языку. Но уж лучше переехать сейчас, пока Антоша и Лиза совсем маленькие. И чем быстрее он начнёт налаживать отношения с людьми за рубежом, тем выше вероятность успеха. Тем более что перспектив на российском рынке Миша видел не так много, как в Европе. Значит, риск того стоит? И он стал присматриваться к различным вариантам.

Инвестиции в доходную недвижимость Португалии. Поиски и разочарования
История Михаила. Инвестиции в доходную недвижимость Португалии. 10

Инвестиции в доходную недвижимость Португалии. Поиски и разочарования

Бесконечный просмотр предложений в Интернете, разговоры со знакомыми, с друзьями знакомых, у которых был опыт, а потом со знакомыми этих друзей. И снова сутки в сети, на просторах разных форумов, связанных с инвестициями. Мише казалось, ещё немного – и он сам сможет консультировать людей по вопросам пассивного дохода за рубежом. Но, если без шуток, после всех этих разговоров и поисков он стал куда больше склоняться в сторону европейской недвижимости.

Одна знакомая рассказала о жизни в Италии. Из всех аспектов её рассказа Мишу больше всего смущало то, что с автомобильным бизнесом в стране как-то не очень. Конечно, в России тоже не добиться особого успеха в перспективе, но местный рынок казался куда более предсказуемым. Однако всё не могло быть настолько плохо, и Михаил решил сначала всё досконально изучить, а потом принимать решение.

Университетский приятель Тани поведал историю своего двоюродного брата, который умудрился обжиться в Барселоне и раз в полгода слал семье открытки. Этот вариант Мише понравился. В Испании можно приобрести недорогую недвижимость на вторичном рынке, отремонтировать её и продать по стоимости первичного жилья. Или зарабатывать на туристах, приезжающих пожить в столице. Он мысленно отметил это для себя, но поиски не прекратил.

Через одного из своих подчинённых Миша договорился о встрече с парнем, который перевёз семью на Кипр. Условия проживания показались ему приемлемыми, да и с автомобильным бизнесом там сложилась не такая печальная ситуация, как в среднем по Европе. Но Мишу расстроила не самая высокая доходность жилья. Ему всё же хотелось извлечь из переезда максимум выгоды для себя и семьи.

Опыт переехавшего в Германию мужчины с форума Михаил очень оценил. Квартира в Берлине, сданная в аренду, могла стать источником стабильного дохода. Особенно если приобрести «убитое» жильё по низкой стоимости, отремонтировать его и перепродать по увеличенной цене. Однако и здесь автомобильный рынок переживал не лучшие времена.

Другой знакомый рассказал о переезде на Мальту. Этот вариант Миша отмёл сразу. Жильё он в любом случае планировал сдавать в аренду, а иностранцам это запрещено. Несмотря на неплохие перспективы роста цен на недвижимость, отказываться от ежемесячного пассивного дохода ему не хотелось бы. На этом интересные истории кончились.

Миша очень внимательно всех выслушал и для себя сделал пару пометок. Но чем больше он погружался в эту тему, тем больше понимал: автомобильный бизнес сейчас – далеко не самый перспективный в любой из стран, где ему бы хотелось жить. Выходит, нужно пересмотреть свои взгляды и изучить варианты под другим углом? Скажем, присмотреть объект, который можно превратить в гостиницу.

Миша решил: от идеи о переносе автосалона лучше отказаться. Управлять им в России он сможет и дистанционно, а в Европе есть гораздо более перспективные направления. Как бы он ни любил своё дело, в первую очередь нужно думать о благополучии семьи. А самый простой способ заработать здесь – найти место, привлекательное для туристов в любое время года, и инвестировать в недвижимость.

Первые ориентиры
История Михаила. Инвестиции в доходную недвижимость Португалии. 11

Первые ориентиры

Из всех предложенных вариантов Мише больше всего приглянулись Испания и Германия, а ещё он для себя приметил Францию, о которой много читал в юности. Да и мечтательная и романтичная Таня была бы счастлива жить недалеко от Парижа. Всё же, это даже звучало престижно, и уровень жизни в этих странах на порядок выше, чем в России. В Испании тёплое море и курорты, а Германия – одна из самых популярных у туристов стран. Если приобрести жильё, которое потом будут арендовать туристы, или небольшую гостиницу с удачным расположением, инвестиция не только окупится, но и быстро начнёт приносить доход.

И он стал изучать и сравнивать, всё также досконально. Просматривал сайты с разными предложениями, советовался со знающими людьми и взвешивал «за» и «против» каждый раз. Но Мише не везло: раз за разом оказывалось, что реальность и ожидания практически не пересекаются. Знакомые, переехавшие 5-10 лет назад, обещали ему быструю окупаемость, но доходность рынка не впечатляла: всего 5-7% в год.

К тому же, все приглянувшиеся ему районы были популярными и среди других инвесторов. Поэтому все дома и гостиницы, попадающие под определение «отреставрировать и продать подороже», были либо уже раскуплены, либо расположены настолько невыгодно, что вкладываться в них почти не было смысла.

Было ещё одно «но»: с юридическими тонкостями процесса покупки недвижимости в любой из европейских стран Миша знаком не был. А большинство агентств, в которые он обращался за консультацией, толком ничего не объясняли. Открытым оставался и вопрос реставрации: если у него получится купить и узаконить заграничную недвижимость, кто займётся ремонтом? С рынком строительных услуг Германии или Испании он знаком не был и рисковал связаться с недобросовестными рабочими или переплатить.

Миша оставлял заявки одну за другой, выбирая из более или менее приемлемых вариантов. Но никто не обещал взять на себя поиск строителей даже за дополнительную плату. Лететь в неизвестность Миша не хотел. Пусть он и продал уже подмосковную квартиру и примерно рассчитал, какую сумму может потратить на сделку, привычка не разбрасываться деньгами никуда не делась.

Неизвестно, сколько ещё продолжались бы Мишины поиски, но в следующий выходной их с Таней навестила та самая подруга-путешественница. За разговорами о детях, планах на будущее и работе они незаметно подошли к теме заграничных инвестиций. Девушка очень оживилась и рассказала, как много в Португалии туристов, какой хороший там климат и сколько русских туда сейчас переезжает.

Миша задумался. Португалия – совсем не Франция. Но всё же тоже Европа, да и близость к океану подкупала. Но много ли подруга Тани понимает? Всё же, она художница, а не предприниматель, а красивые пейзажи с толку собьют кого угодно. И он решил углубиться в этот вопрос, пусть и скорее от скуки в ожидании ответов от выбранных агентств.

Планы меняются
История Михаила. Инвестиции в доходную недвижимость Португалии. 12

Планы меняются

Следующую неделю Михаил провёл, изучая всё, что связано с Португалией. Сложно сказать, сколько километров текста он перечитал, пока не набрел на один из сайтов с каталогом недвижимости. Но оно того стоило. К этому времени Миша примерно понимал, сколько в среднем стоит жильё в разных районах страны, куда чаще всего инвестируют и сколько на этом можно заработать, скажем, за год.

Но дальше – только интереснее. Миша наконец определился. Он не просто купит недвижимость и будет ждать, пока она принесёт прибыль. Первые пять лет он проведёт в Португалии, не продавая её, чтобы иметь возможность получить второе гражданство. А затем, когда стоимость жилья вырастет, можно будет подобрать покупателя, выручить приличную сумму и по-крупному вложиться в гостиничный бизнес. За это время он как раз успеет освоиться в новой стране и привыкнуть к её порядкам.

Теперь предстояло повторить предыдущий этап: переговоры с агентствами. И надо же! В Португалии с вариантами «под ключ» дела обстояли получше. Правда, большинство предложений требовали личного присутствия, а Миша из-за пандемии предпочёл бы никуда не летать, пока точно не убедится, что будет покупать объект. Дистанционно его проблему могло решить только одно агентство: MoveToCascais. На нём наш герой и решил остановить выбор.

Доверяй, но проверяй. После ситуации с другом детства Миша считал это чуть ли не заповедью. А как проверить, можно ли доверять агентству в другой стране? К счастью для обеих сторон, отзывы о работе MoveToCascais в сети были, и никакого негатива Миша в них не заметил. И решил сразу удостовериться, что его план можно осуществить и извлечь хорошую прибыль.

В агентстве ему рассказали о том, как будет проходить процедура покупки и узаконивания недвижимости. Миша также уточнил, какова ситуация с налогами. К счастью для него, налоговый режим Португалии позволял не платить дважды за ведение бизнеса на её территории и в России. Это только убедило его в правильности выбора. Михаил был доволен подходом ребят: они обещали помочь с покупкой, найти рабочих для реставрационных работ, а через 5 лет – нового покупателя. Если сравнивать с довольно туманными ответами тех, кто консультировал его по Франции и Испании, прояснилось сразу многое.

А дальше были переговоры, знакомства с юристами, которые будут заниматься его делами в Португалии, поездки по делам автомобильного бизнеса, снова онлайн-переговоры и беседы с ребятами из агентства. И всё это – в таком сумасшедшем темпе, что Миша засыпал как по команде, стоило ему коснуться головой подушки. Так прошел примерно месяц, и пришла пора окончательно определиться с объектом инвестирования. Всё же, португальский рынок жилья под реставрацию мог предложить не один подходящий дом, и не десять.

Инвестиции в доходную недвижимость Португалии. Долгие раздумья и решительное «да»
История Михаила. Инвестиции в доходную недвижимость Португалии. 13

Инвестиции в доходную недвижимость Португалии. Долгие раздумья и решительное «да»

Миша перешел к математике. Расчёт основывался на всей сумме, которая была скоплена за годы ведения бизнеса и ждала своего часа. К ней прибавились примерно 120 тысяч евро от продажи просторной двухкомнатной квартиры в Подмосковье. Выходило не то чтобы мало, но Миша понимал: сначала нужно приобрести что-то небольшое, прощупать почву и не рисковать всем сразу. А уже потом нырять с головой в гостиничный бизнес, если дела пойдут в гору.

Поэтому выбор он остановил на симпатичном коттедже на две семьи, построенном неподалёку от океанского побережья в окрестностях Кашкайша. Для краткосрочной аренды в сезон – отличный вариант, а в холодное время года вполне можно немного снизить стоимость и сдавать на более долгий срок. Сначала у Миши возникла идея предоставлять сравнительно недорогое жильё в окрестностях города Коимбра студентам. Но, поскольку изначально его задачей было получить ВНЖ за инвестиции в доходную недвижимость Португалии, в течение 5 лет преумножать капитал, получить второе гражданство, продать недвижимость и вложиться в гостиничный бизнес, он от неё отказался.

Стоимость приобретённого жилья составила 500 тысяч при площади примерно 200 м2. Ещё 100 (с запасом), по скромным Мишиным подсчётам, должно было уйти на его восстановление. Итого – 600 тысяч евро расходов. Серьёзного капитального ремонта не требовалось, но он привык делать всё основательно и планировал получать хорошую прибыль, так что на комфорте будущих жильцов экономить не стал. И не прогадал: за ночь в квартире такого уровня туристы вполне готовы были отдать 200 евро. Учитывая, что жильё рассчитано на 2 семьи, выходило 400 за сутки в сезон. Посоветовавшись с ребятами из MoveToCascais, Миша понял: сезон – примерно 60% от года, если исключить холодную зиму, раннюю весну и позднюю осень.

Это означало, что туристы будут приносить примерно 87,6 тысяч евро за год. Поделив эту сумму на исходные 600, Миша осознал: доходность составит порядка 15%, а возможно и больше. И это без учёта того, что стоимость жилья после ремонта вырастет на сумму, превышающую расходы на реставрацию, а также увеличится за счёт общего роста цен на недвижимость по стране. Прогнозы на этот счёт, кстати, были весьма благоприятными.

Пока было сложно сказать, сколько прибыли принесёт Мише продажа жилья через 5 лет. Даже с учётом тенденций, которые наблюдались. Но одно можно было сказать точно: инвесторы охотно выкупят постройку, ведь это будет красивый старинный дом, снаружи представляющий историческую ценность, а внутри – современный и уютный. Если на нём получится зарабатывать хотя бы 10% от вложений в год без активного участия владельца, такой объект будет пользоваться у покупателей спросом.

Конечно, все эти расчёты были приведены без учёта налогов. Но эксперты из MoveToCascais убедили Мишу, что смогут свести их минимуму. Так что никакой особой роли эта цифра в итоговом проценте прибыли от использования и продажи недвижимости играть не будет. От налога при последующей продаже они также пообещали его освободить: местные законы позволяют.

Миша изучил документы вдоль и поперёк, а после принял решение: сделке быть. В условиях пандемии, которая подпортила жизнь буквально всем, её заключили удалённо. Без личного присутствия Миши был подписан и договор с подрядчиком. Начался масштабный ремонт. Конечно, пока жильё не могло приносить ему доход. Но Михаил решил, что будет полезно провести в Португалии немного времени с семьёй. К тому моменту он уже нашел управляющего для своего автомобильного бизнеса и ввёл его в курс дела.

Уже спустя пару месяцев он прилетел в Лиссабон с женой и детьми: отдохнуть на океанском побережье и посмотреть, что да как. И заняться обустройством новых португальских квартир. Ремонт к тому времени завершился, но пока внутри из прекрасного были только свежевыкрашенные в приятный лазурный цвет стены. А совместными усилиями жилые комнаты и ванные стали наполняться мебелью, декором и другими важными мелочами. Пройдёт ещё немного времени, и в этих стенах поселятся первые туристы.

А пока Миша мог любоваться отреставрированным фасадом и природой вокруг. И постепенно узнавать обо всех нюансах ведения гостиничного бизнеса в окрестностях Лиссабона и других португальских городов. Ведь оснований думать, что его ждёт неудача, не было никаких.

Куда приводят мечты
История Михаила. Инвестиции в доходную недвижимость Португалии. 14

Куда приводят мечты

И однажды утром Миша обнаружил себя на берегу Атлантического океана. Это было, пожалуй, немного странное ощущение: привыкшему к суровым русским морозам человеку сложно поверить, что климат может быть куда мягче и приятнее. А после московского воздуха особенно легко дышится здесь, среди зелени и удивительно уютных домиков. Но он с уверенностью мог сказать, что впервые за последние лет 10 чувствует уверенность в завтрашнем дне.

Дети уже потихоньку осваивались, хотя старшему сыну и было сложновато: он только начал привыкать к русской школе, а тут такие перемены. Но Миша верил, что у Антона его гены, а значит он обязательно сможет не только выучить незнакомый язык и со всеми подружиться, но и найти в переезде плюсы. А пока супруга знакомила детей с их сверстниками – малышами, чьи родители также переехали в окрестности Лиссабона из стран СНГ. И радостная орава детишек познавала новый, удивительный для них мир.

И Миша, когда я ему позвонил, сначала сказал, что должен подумать, а потом согласился. Пусть счастье и любит тишину, в кого-то его история может вселить уверенность. А это значит, что на одного счастливого человека в мире станет больше, а то и на целую семью.

*Материал отражает историю героя статьи в интерпретации автора; относительно описанных методов и процессов при получении ВНЖ — они могут не совпадать с реальным мнением редакции MoveToCascais по этому поводу. 

Как приумножить свой доход и переехать в жизнь мечты? История Алексея. Инвестиции в недвижимость в Португалии.
Бизнес

Как приумножить свой капитал и переехать в жизнь мечты? История Алексея. Инвестиции в недвижимость в Португалии.

Как приумножить свой капитал и при этом не потерять в качестве жизни? Вопрос, который, так и или иначе, возникает у любого предпринимателя или инвестора в

Читать дальше >>
Как наладить отношения с детьми? Жизнь с детьми в Португалии. История Марии
Истории людей

Как наладить отношения с детьми? Жизнь с детьми в Португалии. История Марии

Как наладить отношения со своими детьми? Фундаментальный вопрос, который с каждым годом становиться все более насущным. Все мы понимаем, что нельзя уделять время только карьере

Читать дальше >>
Возможность подработки
FAQ

Вопросы о стартап визе Португалии. Требования для получения и преимущества.

Друзья, всем привет. Не секрет, что Португалия уже многие годы занимает лидирующие строчки в рейтингах стран с самой развитой экосистемой для бизнеса в мире. Каждый

Читать дальше >>
FAQ

Почему открытие бизнеса в Португалии — лучший выбор в 2021 году

Португалия хоть и небольшая, но имеет развитую предпринимательскую структуру. Есть и другие причины, по которым сюда тянутся бизнесмены. Безопасность. Португалия занимает третье место в мире

Читать дальше >>
Самые востребованные профессии
Бизнес

10 причин открыть стартап в Португалии. Требования для оформления стартап-визы в Португалии

Лиссабон — один из самых удобных для жизни городов в мире. Здесь богатая культура, развитая инфраструктура, устойчивое транспортное сообщение, низкие цены на аренду жилья и

Читать дальше >>
Открытие ИП, легализация по визе D3 и Голубая карта ЕС. Ответы на частые вопросы наших клиентов.
FAQ

Открытие ИП, легализация по визе D3 и Голубая карта ЕС. Ответы на частые вопросы наших клиентов.

Друзья, всем привет! С вами сервис MoveToCascais. Мы продолжаем рассказывать вам о тонкостях иммиграции и жизни в Португалии в формате рубрики «Ответы на ваши частые

Читать дальше >>
Обработка...

На нашем веб-сайте мы используем cookie файлы для улучшения вашего пользовательского опыта, повышения эффективности работы и отслеживания статистических данных. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь на использование файлов cookie.