Тихое и уютное кафе в центре Краснодара для беседы выбрано неслучайно. Это родной город героя нашего повествования – Владимира Р., а в находящемся поблизости бизнес-центре проведена добрая половина жизни. Сейчас это всё уже в прошлом, но символизм места отлично располагает к искреннему разговору.
Владимир рассказывает о своей жизни не торопясь, вдумчиво. После каждой фразы многозначительно вглядывается в окно, как бы ностальгируя о прошедшем этапе своей жизни. По его словам, он ни разу не пожалел о своём выборе и никогда не хотел бы вернуться назад. Но непонятно что творится у него в душе… Ведь любому человеку будет невероятно трудно сорваться с насиженного места. Даже если будущее более перспективно, прошлое навсегда останется в душе.
История жизни Владимира очень похожа на судьбы многочисленных бизнесменов, поднявшихся в середине 90-х. Тогда он основал небольшую логистическую компанию, ориентированную на грузопассажирские перевозки. Были взлёты и падения, приходилось рисковать, расплачиваться за ошибки. Но к 2019 году фирма Владимира насчитывала более десяти тентованных большегрузов и несколько микроавтобусов. Также в собственности было большое помещение в промзоне Краснодара и несколько складских помещений в аренде.
«И что дальше?»
«И что дальше?» – этот вопрос надолго отпечатался в памяти Владимира. Его компаньон по бизнесу произнёс эту фразу с особой интонацией – с издёвкой и усмешкой. После этого он ушёл в другую сферу. Тогда Владимир впервые в жизни испугался. Даже не за себя, а за будущее своей семьи.
Проблемы начались в первой половине 2020-го, когда весь мир накрыла пандемия. Закрытие международных границ нанесло непоправимый удар по логистической отрасли всей страны. Кризис стал причиной дисбаланса грузопотоков, ситуация менялась слишком быстро. Надо было следить за изменчивым спросом и оперативно перестраиваться из-за остановленных производств. Торговые точки стали массово закрываться, рос курс доллара, упала покупательская способность, витала неопределённость.
Уже сейчас, анализируя со стороны то время, Владимир понимает, что допустил несколько ошибок. Но до сих пор он не понимает, как можно было поступить иначе. Поэтому придерживается мнения, что всё так и должно было случиться.
Дело в том, что основная часть бизнеса была построена на грузоперевозках между Европой и югом России. Закрытие границ привело к расторжению договоров с несколькими крупными заказчиками, а перепрофилирование категории грузов в условиях пандемии оказалось невозможным. Большегрузы встали, склады остались пустыми, а рабочие не у дел.
Оставались только контракты на пассажирские перевозки и внутренние рейсы. Но эти отрасли являлись для фирмы Владимира дополнительными и находились на грани окупаемости.
Первые мысли о новой жизни
Когда анализ дел дал неутешительные результаты, пришло чёткое понимание того, что надо действовать кардинально.
На тот момент сформировались два возможных пути выхода из ситуации. Первый – это упор на внутренние рейсы и ожидание открытия международных границ. Достаточно сложно менять налаженную годами систему. К тому же неизвестно, сколько придётся ждать, когда удастся выиграть очередной тендер. Можно было, конечно, перейти на субподряды, но это менее прибыльно.
Но был и второй путь – это смена бизнеса, кардинально новое направление. Именно к этому варианту Владимир всё больше склонялся. Отдыхом от бесконечной суеты для Владимира были размышления о возможном пассивном доходе. Сидя дома у окна, он мечтал о другой жизни, где сможет больше времени уделять семье и где не будет вечных переживаний и волнений. В какой-то момент Владимир подумал о том, что мешает в реализации его мечты. И весомых аргументов не нашлось… Это и было началом перемен.
Владимир чётко осознал, что он хочет убежать от вечных проблем, от вездесущей суеты. Хотелось, чтобы доход был стабильный и желательно – пассивный, а работа доставляла удовольствие. Почему-то сразу подумалось, что такое невозможно в России (вспомнилась краснодарская и, конечно, московская суета, уныние мелких городков и русские особенности ведения бизнеса). Уже тогда Владимир стал подумывать о переезде в другую страну и о вложении в иностранную недвижимость.
Итак, решение принято. Владимир в середине прошлого года поручил своему юристу все необходимые процедуры для реорганизации бизнеса с закрытием основных подразделений. Остались только грузоперевозки на внутренних направлениях, по которым контракты действовали до конца года. Расторгнуты договора аренды техники и недвижимости, большинство транспорта выставлено на продажу.
Стена за стеной
Появилось больше времени на поиска объектов для инвестиций в недвижимость. Всемирная пандемия внесла свою существенную лепту в европейский рынок недвижимости. А другие тогда Владимир и не рассматривал. Изучив множество финансовых отчётов, побеседовав со специалистами отрасли, Владимир пришёл к неутешительным выводам. Ключевые показатели значительно просели: арендные ставки уменьшились, количество вакантных торговых помещений возросло на 20%. Вакантность отелей достигла рекордных 70%. И это без снижения цен на недвижимость.
Особенно плачевная ситуация наблюдалась в Великобритании, Италии и Испании. Владимиру тогда показалось, что время для смены бизнеса выбрано не совсем удачно. Но процедура была запущена, и отступать совсем не хотелось.
Рассматривались стабильные Швейцария и Люксембург, но не удалось найти ни одного достойного предложения по подъёмной для Владимира цене. Достаточно неплохие перспективы у Австрии, однако здесь также останавливал высокий порог для входа на рынок.
По средствам можно было войти в Нидерланды, Данию, Норвегию. Даже предложили отельный комплекс в Осло, состоящий из 50-ти номеров и крытого бассейна по бросовой цене. Однако переезд из тёплого Краснодара в холодные края особо не привлекал. Выгоду сулило вложение в большой технопарк в Дании или в центр обработки данных в Финляндии. Но это было всё не то.
Вариантов в Европе было много – от коммерческой недвижимости до комфортабельных отелей. Но в каждом из них выявлялись различные проблемы юридического или личного характера.
В итоге решено было остановиться на Германии. Прельстили сильная экономика государства и стабильный рост стоимости недвижимости. К тому же, в стране сильно развит рынок аренды помещений. Была собрана база предложений, отправлены различные запросы в соответствующие инстанции. Тщательная проработка информации не дала результатов. Перспектив на получение гражданства не было, выгодные кредиты взять не получится, а порог полноценного входа на рынок превышает доступные средства. Хотя, конечно, можно было бы вложить в строительство небольшого помещения, но с низкими перспективами.
Поиски продолжались, а время неумолимо текло.
Промежуточный результат поисков
По разговору Владимира чувствуется, что он прекрасно разбирается в мировой экономике, в тенденциях рынка недвижимости, в законах разных стран. Во многом благодаря этому ему удалось избежать опрометчивых решений. Но зато поиски растянулись на три долгих месяца.
Следующим переломным моментом стало решение воспользоваться услугами инвестиционных фондов и агентств. Идея витала давно, но решение обратиться в посредническую компанию пришло как-то неожиданно, вроде озарения.
С одной стороны, это значительно упрощает поиск объектов инвестирования. Но с другой стороны, возникают определённые риски. А Владимира с уверенностью можно причислить к категории рисковых личностей. Иначе не смог бы он построить успешный бизнес в российских реалиях, а мы бы с ним сейчас не беседовали.
Особое внимание Владимир на том этапе уделил международным строительно-инвестиционным компаниям. Конечно, основными критериями были надёжность, долгое присутствие на рынке, а также отзывы реальных клиентов. Большое внимание наш герой уделял именно объектам инвестирования, так как планировал сделать их основным источником доходов. И желательно – пассивным.
Уже тогда Владимир знакомился с деятельностью компании RocaInvest, однако должного внимания не уделил. Дело в том, что основным направлением всё ещё оставалась Германия. Аппетит подзадоривали приходившие новости из этой страны о быстром восстановлении экономики после первой волны пандемии. А Португалия на тот момент даже не рассматривалась.
Стратегия сформирована
Итак, сформировался чёткий план действий. Нужно найти объект недвижимости за рубежом, возможно при помощи посреднической инвестиционной компании. Желательно, чтобы это была коммерческая недвижимость или девелопмент с высоким уровнем доходности. В идеале Владимир рассчитывал на 6-7% годовых для готовых объектов или до 15% для строящихся.
Большинство рассматриваемых предложений – это была недвижимость с ликвидностью ниже среднего уровня и с повышенными рисками. Стоимость её начиналась от 1 млн евро. Соответственно, требовалось совместное инвестирование или кредитование.
Кстати, рассматривались тогда и жилые объекты с возможностью дальнейшей сдачи их в аренду. Но они не были в приоритете у Владимира, поэтому требования к ним он предъявлял более жёсткие – хорошее месторасположение, несколько квартир в одном или соседних домах, высокая ликвидность, доступный бюджет.
К примеру, в Германии коммерческая недвижимость предоставляет больший простор для бизнес-деятельности. А вот с жилыми объектами сложнее получить вид на жительство. Это тоже играло свою роль. Как бы то ни было, стратегия была полностью сформирована. Оставалось только найти подходящий вариант.
Новые трудности
До определённого времени всё шло хорошо. Даже несколько раз дело чуть не дошло до заключения договора. Но постепенно начали вырисовываться подводные камни. Основной из них – это ликвидность. Коммерческие помещения за доступную цену находились чаще всего в западных районах Германии, в небольших городках. Состояние объектов часто оставляло желать лучшего. Соответственно, требовалось дополнительно вкладывать ещё десятки или сотни тысяч евро. И никто не давал полной гарантии безопасности подобных вложений.
С жилыми объектами тоже не всё было гладко. Цены в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне или Гамбурге превышали 7000 евро за кв. м. Для Владимира это были неподъёмные суммы.
«А почему именно Германия?» – задал себе однажды вопрос Владимир. Стабильный рост цен на недвижимость? Да, но только на недвижимость рентабельную, а, например, в городах с оттоком населения цены стремительно падают. Высокий спрос на аренду жилья? Да, но только в крупных городах и их окрестностях, где первоначальная стоимость слишком высока. Перспективность? Да, но зато придётся переплачивать при высоком пороге входа на рынок недвижимости.
Строительно-инвестиционные агентства, в которые обращался Владимир, не смогли предложить ни одного стоящего предложения для инвестиций в доходную недвижимость в Германии. Нужно было искать запасной вариант. Им, как это ни странно, оказались инвестиции в Португалии.
Достаточно привлекательная страна с хорошо развитой туристической отраслью. Она уже который год показывает уверенные темпы роста цен на недвижимость, особенно в новостройках. И по мнению многих ведущих экспертов подобная динамика сохранится в ближайшее время. Владимир тепло отзывается об этой стране и увлечённо рассказывает об её экономике, искренне удивляясь, почему раньше её пропускал.
Пошло-поехало
– Нашел сайт, заказал первую консультацию, списался с представителем, – отвечает Владимир на вопрос о том, как началось сотрудничество с инвестиционным проектом RocaInvest – Пообщавшись с коллективом, мне стала импонировать их идея помощи желающим переехать в Португалию. Мне сразу пообещали не только подбор объектов для инвестирования, но и информационную, юридическую поддержку в плане иммиграционных документов и мелких нюансов по переезду и проживанию.
Начались длительные переговоры и процедура оформления первичной документации. К договорам был привлечен свой юрист, который стал заниматься документами. Это позволило нашему герою полностью погрузиться в приятную процедуру подбора недвижимости. Как рассказывает Владимир, сначала были опасения. Это естественно, ведь вложения немалые. Но волевое решение было принято, а процесс запущен.
К ноябрю 2020 года Владимир успел реализовать складские помещения в Краснодаре и почти весь транспорт, находившийся в собственности. Также была продана 4-комнатная элитная квартира в сердце Краснодара на улице Красной. Соответственно, средства позволяли развернуться без привлечения заёмных средств.
После беседы с сотрудниками RocaInvest, изучения множества материалов, семейных советов, разговоров с друзьями и знакомыми был выбран округ Лиссабон, а приоритет отдан Кашкайшу – небольшому городку на берегу Атлантического океана.
Сначала рассматривали коммерческую недвижимость, в основном, туристического направления. Это были отели или попадающие под реновацию комплексы в пригороде Лиссабона. Однако Владимиру пришлось отказаться от этой идеи из-за цен, превышающих 10 млн евро за достойный объект. Решено было полностью сконцентрироваться на жилой недвижимости – апартаментах, квартирах, виллах. А тут уж было где разгуляться…
Воплощение заветной мечты
Новый год Владимир встретил в Краснодаре. На руках уже было несколько реальных предложений, подходящих по экономическим соображениям и одобренных семьёй. Впереди была поездка в Португалию, переговоры с продавцами, встречи с представителями RocaInvest. Там же были подписаны документы, оставлены залоги. В общем, процедура запущена.
В марте 2021 года все сделки были завершены. Право собственности официально перешло к Владимиру. Приобретено было сразу три объекта. Два из них – это небольшие апартаменты площадью более 100 кв. м. Они уже были с высококачественной отделкой, а один из них – с большой террасой и гаражом. Осталось только поставить минимально необходимую мебель и можно было переезжать. Оба объекта находились в центре Кашкайша, неподалёку от океана. Локация достаточно востребована у арендаторов. В среднем стоимость аренды квартиры в Кашкайше составляет 500-1000 евро в месяц. Но одни апартаменты Владимир оставит для проживания с семьёй.
Третий объект – это вилла в живописной лесопарковой зоне на окраине города. Общая площадь составляет около 300 кв. м. Она включает 5 ванных комнат, просторный бассейн, гараж на две машины и уютный дворик с экзотическими растениями. На эту виллу у Владимира особые планы. В будущем он хочет сделать здесь отель мини-формата на 5-10 номеров. Но сначала будет сдавать в аренду помещение целиком, за что планирует выручать от 6000 евро в месяц.
– До последнего момента были переживания, – рассказывает Владимир. – Общая сумма всех сделок превышала миллион евро. Представьте, какой мандраж был, когда подписывал документы. С одной стороны, был уверен в чистоте сделок, но это было невозможно объяснить своим внутренним эмоциям. Казалось, что от этого зависит вся моя жизнь, хотя так оно и было.
Конечно, воплотившиеся мечты отличаются от первоначальных планов, но несильно. Сейчас Владимир понимает, что это – именно то, чего он хотел подсознательно всю свою жизнь. Появилась перспектива пассивного дохода, замаячила возможность наслаждаться жизнь. Но почему-то складывается мнение, что Владимир так не сможет. Человеку, прошедшему через российский бизнес с его бешеным ритмом и требованиями постоянной эмоциональной отдачи, уже сложно остановиться. Но время покажет. В любом случае, это будет уже совсем другая жизнь.
Новая жизнь
«Эйфория» – именно этим словом описывает Владимир своё нынешнее состояние. Сидя в кафешке за уже третьей чашкой кофе, он улыбается, вспоминая минувший год. Год, полный поисков и переживаний.
В конце февраля вся его семья уехала в Кашкайш. По сравнению с аномально холодной краснодарской зимой средиземноморский и субтропический климат показался им сказкой. Ежедневно они созваниваются и Владимир часами слушает о готических и романских строениях, о музеях, о природе.
Совсем скоро и Владимир присоединится к ним. В Краснодаре остались немногочисленные дела по закрытию остатков бизнеса и оформлению документов. Параллельно в Португалии сейчас оформляется вид на жительство на всю семью. Законами страны предусмотрено получение временного разрешения для тех, кто инвестирует в недвижимость. В дальнейшем есть перспектива получения постоянного гражданства.
Примерно через месяц он полетит в свой новый дом в Португалии. Планов достаточно много, первое время он хочет посвятить лишь экскурсиям и отдыху. В первую очередь, Владимир мечтает посмотреть вживую на бой быков, попробовать портвейн из Алту-Дору, проехаться по мосту Васко да Гамы, а может быть и заняться экстремальными видами водного спорта. В будущем планирует побывать на Азорских островах, на Мадейре.
Владимир уже чувствует некое перерождение, которое сложно описать словами. Старые взгляды и привычки ушли в прошлое. А их место постепенно занимает новый смысл жизни.
