Аренда квартиры в Португалии: подробное руководство 2025

Аренда жилья — это один из самых популярных способов адаптации к новой жизни в Португалии, особенно для тех, кто только переехал, находится в поиске постоянного места жительства или планирует узнать страну поближе перед покупкой недвижимости. В 2025 году спрос на арендные квартиры в Португалии остаётся высоким как среди местных жителей, так и среди иностранцев — благодаря мягкому климату, высоким стандартам жизни и устойчивой экономике. Однако, из-за растущего интереса к стране, особенно в крупных городах и туристических регионах, рынок аренды становится всё более конкурентным. Эта статья поможет вам разобраться в нюансах аренды квартиры в Португалии, избежать распространённых ошибок и сделать обоснованный выбор.

Почему аренда жилья в Португалии — выгодный выбор

Для большинства новых жителей Португалии аренда становится логичным первым шагом. Это позволяет избежать крупных финансовых вложений в начале пути, получить представление о стране и её регионах, оценить инфраструктуру и удобство локации. Кроме того, аренда даёт гибкость: если район не подошёл — всегда можно переехать.

Многие экспаты, фрилансеры и цифровые кочевники выбирают аренду как способ жить в Португалии легально, поскольку долгосрочные договоры аренды — важный элемент при подаче на ВНЖ, визу Digital Nomad или D7. К тому же, в отличие от покупки недвижимости, аренда требует минимум документов и меньше бюрократии.

Рынок аренды недвижимости в Португалии в 2025 году

Обзор текущего состояния рынка

На апрель 2025 года рынок аренды в Португалии характеризуется высоким спросом и ограниченным предложением в крупных городах. Средняя цена аренды в Лиссабоне колеблется от 1000 до 1500 евро за однокомнатную квартиру в центре и около 800–1100 евро на окраине. В Порту — немного дешевле. В Алгарве цены зависят от сезона, и летом могут увеличиваться в 1,5–2 раза.

Государство стремится стабилизировать рынок: внедряются меры по защите арендаторов, ограничению краткосрочной аренды (Airbnb) в густонаселённых районах и стимулированию долгосрочных договоров.

Сезонность и спрос

Наиболее напряжённый период — с мая по сентябрь. Многие квартиры сдаются краткосрочно туристам, и найти жильё на длительный срок бывает сложно. Идеальный момент для поиска — зима и ранняя весна. В это время есть больше предложений и возможность договориться на выгодных условиях.

Поиск и выбор квартиры

Аренда жилья в Португалии начинается с самого сложного этапа — поиска подходящей квартиры. Именно здесь арендаторы чаще всего сталкиваются с разочарованиями, завышенными ожиданиями или даже мошенничеством. Чтобы избежать ошибок и не потратить впустую ни время, ни нервы, важно подойти к поиску системно и вооружиться знаниями о том, где искать, как оценивать варианты, какие районы подходят именно вам и на что обязательно обратить внимание при первом осмотре.

Где искать жильё: источники, которым можно доверять

В Португалии рынок аренды распределён между профессиональными агентствами недвижимости, частными арендодателями и онлайн-платформами, на которых публикуются объявления напрямую. На 2025 год наиболее надёжными и актуальными считаются следующие ресурсы:

Idealista.pt — крупнейшая платформа по поиску недвижимости. Здесь представлены как предложения от агентств, так и от частных лиц. Сайт имеет удобные фильтры (по цене, району, площади, мебели, длительности аренды) и позволяет следить за ценовой динамикой.
Imovirtual.com — второй по популярности портал. Часто дублирует предложения с Idealista, но бывают и уникальные варианты.
OLX.pt и CustoJusto.pt — сайты объявлений от частных лиц. На этих площадках часто публикуются предложения без участия агентств, а значит, без агентской комиссии. Однако именно здесь чаще встречаются мошенники, поэтому при работе с OLX и CustoJusto важно проявлять максимальную осторожность.
Facebook-группы и Telegram-чаты: в Лиссабоне, Порту, Алгарве действуют десятки локальных групп вроде «Rentals in Lisbon», «Apartments in Cascais», где предложения публикуются быстрее, чем на крупных порталах. Однако в таких чатах нет никакой модерации, поэтому особенно важно проверять подлинность информации.

Совет: заведите таблицу (например, в Google Sheets), в которой будете фиксировать интересные варианты, контакты арендодателей, даты просмотров, ссылки на объявления и ваши комментарии. Это позволит не потеряться в потоке информации и объективно сравнивать предложения.

Как выбрать подходящий район: неочевидные факторы и реальные кейсы

Выбор района зависит не только от бюджета, но и от образа жизни, целей переезда и состава семьи. То, что подойдёт одинокому цифровому кочевнику, может оказаться крайне неудобным для семьи с маленькими детьми.

Вот несколько ключевых критериев:

Транспортная доступность. Например, в Лиссабоне выгодно жить рядом с линиями метро Amarela и Vermelha, если вы работаете в центре или близ аэропорта. В Порту важны близость к линиям Trindade и Casa da Música.
Наличие инфраструктуры. Аптеки, супермаркеты, школы, детские сады, медицинские центры — всё это играет большую роль при повседневной жизни. Например, районы Alvalade и Campo de Ourique в Лиссабоне популярны среди семей именно из-за хорошей инфраструктуры.
Уровень безопасности. Португалия — одна из самых безопасных стран Европы, но даже здесь бывают районы с повышенным уровнем мелких краж или шумных соседей. Изучайте карты преступности, спрашивайте у местных и консультируйтесь с риелторами.
Шум и туризм. Центр Лиссабона (например, Bairro Alto, Cais do Sodré) живописен, но часто переполнен туристами. Там шумно даже по ночам, особенно в летние месяцы. Если вы цените тишину — присмотритесь к районам вроде Telheiras, Carnide или Algés.

Пример: Пара с ребёнком выбирала жильё в Лиссабоне. Им нравился Alfama за исторический дух, но каждый день под окнами ходили туристические трамваи, устраивались концерты фаду, а квартиры были старые и плохо утеплённые. В итоге они выбрали Lumiar — спальный район с новыми домами, зелёными зонами и отличными школами. Этот выбор оказался гораздо более комфортным.

Как правильно оценить квартиру: не только квадратные метры

Первое впечатление от квартиры часто бывает обманчивым. Уютная гостиная и новый диван могут скрывать слабое отопление, плохую вентиляцию или плесень в ванной. Ниже — подробный чек-лист, на что обращать внимание при осмотре квартиры:

Состояние окон и дверей. Пластиковые окна с двойным остеклением — редкость. Деревянные окна часто продуваются. Зимой это означает резкое снижение комфорта.
Электрика. В старом жилье часто стоят старые пробки и мало розеток. Обратите внимание, включаются ли все лампы, есть ли доступ к интернет-розетке.
Наличие мебели и техники. Часто «меблированные» квартиры укомплектованы старым диваном и одним столом. Уточняйте, что именно остаётся, а что — нет.
Влага и запах. Запах сырости — тревожный знак. Спросите, была ли в квартире когда-либо плесень.
Энергетический сертификат (Certificado Energético). Этот документ обязателен по закону. Он показывает уровень энергоэффективности (от A до F). Чем выше класс — тем меньше счета за электричество и лучше изоляция. Закон № 118/2013 регулирует обязательность предоставления сертификата арендатору до подписания договора.
Дополнительные расходы. К арендной плате часто прибавляются:
- Коммунальные услуги (água, luz, gás) — в среднем 80–150 евро/мес.
- Кондоминиум (condomínio) — обслуживание здания, особенно в новостройках (20–100 евро).
- Интернет и ТВ — 30–50 евро.

Юридические и финансовые аспекты аренды

Когда речь заходит об аренде квартиры в Португалии, очень важно понимать не только рыночные реалии, но и правовую основу отношений между арендодателем и арендатором. В противном случае существует риск столкнуться с недобросовестным поведением, неожиданными условиями или даже утратой правовой защиты. Ниже — подробный разбор всех ключевых юридических и финансовых моментов, которые должен учитывать каждый арендатор в 2025 году.

Договор аренды (Contrato de Arrendamento): что в нём обязательно должно быть

Любые арендные отношения в Португалии оформляются через договор аренды, заключаемый в письменной форме. Это требование зафиксировано в Гражданском кодексе Португалии (Código Civil), статья 1069 и далее, а также в законе Lei do Arrendamento Urbano.

Важно понимать, что устные договорённости не защищают арендатора. Только письменный контракт позволяет:

зарегистрировать договор в налоговой (что важно для ВНЖ, налогового вычета и пр.);
подтвердить свои права в суде в случае конфликта;
официально получить recibos (квитанции) и подтвердить оплату.

Обязательные пункты договора:

Данные сторон: полные имена, номера NIF, адреса.
Адрес сдаваемой недвижимости.
Срок аренды: может быть фиксированным (например, 1 или 3 года) или бессрочным.
Арендная плата и способ её внесения: указание даты, валюты, способа оплаты.
Размер депозита (caução).
Ответственность за коммунальные платежи.
Условия расторжения договора: как для арендодателя, так и для арендатора.
Описание состояния жилья и, желательно, приложенные фотографии как приложение.

Срок аренды. В 2025 году большинство контрактов заключается на минимум 1 год с автоматическим продлением, если стороны не уведомили друг друга о расторжении за 60–90 дней. Однако возможно заключение краткосрочного договора (например, на 6 месяцев), но тогда он должен быть чётко оговорён как Contrato de Duração Limitada, иначе автоматически считается долгосрочным.

Залог и гарантии: caução, fiador и другие требования

Залог (на португальском — caução) — это стандартная практика на рынке аренды. Обычно арендодатель требует:

1–2 месяца арендной платы в качестве залога;
иногда — дополнительную гарантию, особенно если у арендатора нет стабильного дохода в Португалии.

Например, могут запросить:

Fiador — поручителя с постоянным доходом и налоговым резидентством в Португалии. Если арендатор не платит, fiador обязан внести оплату.
Adiantamento — предоплату за несколько месяцев вперёд, особенно если у арендатора ещё нет истории в стране.

Важно: залог возвращается после окончания аренды, если квартира возвращена в исходном состоянии и без долгов. Возврат осуществляется в течение 30 дней после расторжения, если в договоре не указано иное. Если арендодатель удерживает залог без причин — вы имеете право обратиться в суд.

Совет: при передаче залога требуйте расписку или recibo с подписью, суммой и датой. Это ваш главный финансовый щит.

Права и обязанности сторон: арендатора и арендодателя

Арендатор и арендодатель несут конкретные обязанности, и нарушение этих обязанностей — основание для штрафов или расторжения договора. Вот основные положения, закреплённые в законодательстве (Código Civil, artigos 1038–1113):

Права и обязанности арендатора:

Вносить оплату в срок, указанную в договоре.
Использовать жильё строго по назначению (нельзя, например, устроить офис в жилом помещении без согласия).
Поддерживать порядок и содержать жильё в адекватном состоянии.
Немедленно уведомлять арендодателя о любых серьёзных проблемах (например, протечках).
Не вносить существенные изменения без письменного согласия (например, нельзя снести стену или заменить окна самостоятельно).

Права и обязанности арендодателя:

Предоставить жильё в пригодном для проживания состоянии.
Обеспечить необходимые условия безопасности и комфорта (электрика, сантехника, изоляция).
Осуществлять ремонт по вине износа или форс-мажора за свой счёт.
Регулярно выдавать recibos (квитанции) об оплате.
Регистрация договора в налоговой обязательна (по статье 3.º-B Lei 6/2006 и Decreto-Lei n.º 160/2006).

Пример: если в квартире протекает труба из-за изношенных коммуникаций — арендодатель обязан устранить проблему за свой счёт. Но если повреждение возникло из-за невнимательности арендатора — оплата ложится на него.

Налоги и сборы: нужно ли что-то платить самому арендатору

С точки зрения налогообложения, обязанности по уплате налогов лежат на арендодателе, а не на арендаторе. Однако вам как арендатору важно знать, какие налоги существуют, чтобы понимать, как они влияют на стоимость аренды и легальность сделки.

IRS — Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Это налог на доходы физических лиц. Если арендодатель получает доход от сдачи жилья, он обязан его декларировать в своей налоговой декларации.
Если арендодатель физическое лицо, ставка зависит от общей суммы доходов и может составлять от 14,5% до 48%.
Если арендодатель зарегистрирован как самостоятельный предприниматель или ИП (Recibos Verdes), он платит налог с учётом профессиональных вычетов.

Закон требует, чтобы все арендные договоры были зарегистрированы в налоговой службе (AT). Только после этого арендодатель получает возможность выдавать официальные recibos, подтверждающие оплату. Без этих recibos:

вы не сможете использовать договор в иммиграционных целях;
арендодатель нарушает налоговое законодательство;
вы не защищены в случае конфликта.

Поэтому настаивайте на регистрации договора и получении recibos ежемесячно. Это также поможет вам подтвердить адрес проживания, получить резиденцию и открыть банковский счёт.

Документы и административные процедуры

Многие иностранцы, впервые сталкиваясь с арендой жилья в Португалии, недооценивают важность административной подготовки. Однако в 2025 году, когда рынок аренды стал более структурированным, а проверка арендаторов со стороны собственников — более жёсткой, наличие всех документов и правильное оформление аренды становится решающим фактором. В этом разделе мы подробно разберём, какие документы нужны, как и где оформляется договор, какие действия стоит предпринять сразу после переезда, и что делать, если вы иностранец без резиденции.

Какие документы нужны арендатору

Перед тем как начать активный поиск жилья, необходимо подготовить базовый пакет документов. Он поможет вам производить серьёзное впечатление на арендодателя и ускорит процесс заключения договора.

Обязательные документы:

NIF (Número de Identificação Fiscal) — налоговый номер Португалии.
Без него невозможно заключить официальный договор. Его можно получить в ближайшем отделении AT (Autoridade Tributária). Иностранцам без вида на жительство разрешается получить NIF с помощью фискального представителя.
Документ, удостоверяющий личность — паспорт или карта резидента ЕС/ВНЖ.
Подтверждение платёжеспособности:
- рабочий контракт (contrato de trabalho),
- справка о доходах,
- банковские выписки,
- письмо от работодателя или спонсора (например, для студентов).
Португальский банковский счёт.
Хотя по закону можно оплачивать аренду с иностранного счёта, на практике большинство владельцев требует именно португальский банковский IBAN, чтобы иметь возможность легко отслеживать поступления средств.

Примечание:

В случае, если вы подаёте документы на ВНЖ (виза D7, Digital Nomad, студент и пр.), официальный зарегистрированный договор аренды + recibos — это ключевой документ, подтверждающий ваше фактическое проживание и финансовую активность в стране.

Регистрация договора аренды: кто отвечает, зачем нужна, где проверить

Согласно статье 3.º-B Закона 6/2006, все арендные договоры должны быть зарегистрированы в налоговой службе Португалии (AT). Эту обязанность несёт арендодатель, а не арендатор. Однако вам, как съёмщику, крайне важно проконтролировать, чтобы это действительно было сделано.

Зачем это нужно:

Только зарегистрированный договор имеет юридическую силу.
Он нужен для подачи на ВНЖ или продления резиденции (AIMA).
Только по зарегистрированному договору вы сможете подтвердить адрес проживания при оформлении медицинской страховки, NISS, открытии фирмы и др.
Он позволяет официально запрашивать recibos, которые могут понадобиться при подаче налоговой декларации (например, если вы оформлены как ИП в Португалии).

Как проверить регистрацию:

Попросите у арендодателя копию Modelo 2 de Arrendamento, поданного в налоговую.
Или проверьте через свой личный кабинет на сайте налоговой: https://www.portaldasfinancas.gov.pt (если у вас уже есть доступ к порталу и цифровая подпись Chave Móvel Digital).

Открытие счёта в португальском банке: зачем и как

Большинство арендодателей просят осуществлять ежемесячные платежи с португальского банковского счёта, особенно если договор зарегистрирован. Это делается не только для удобства, но и для того, чтобы избежать лишней бюрократии при учёте доходов.

Что потребуется для открытия счёта:

Паспорт или ВНЖ
NIF
Договор аренды (или другой документ, подтверждающий адрес проживания)
Подтверждение доходов (не всегда, но желательно)
Начальный взнос (обычно от 100–250 евро)

Самыми лояльными банками к иностранцам в 2025 году остаются:

Activobank — можно открыть счёт онлайн, часто принимают иностранных клиентов без ВНЖ.
Millennium BCP — требует больше документов, но активно работает с иностранными резидентами.
NOVO Banco и Caixa Geral de Depósitos — надёжные, но бюрократичные банки, популярны среди португальцев.

Совет:

Сразу подключите MB Way — это удобный платёжный сервис, через который можно оплачивать аренду, коммунальные счета и получать переводы без комиссии.

Регистрация по месту жительства: Junta de Freguesia

После переезда вы обязаны зарегистрировать своё место жительства в Junta de Freguesia — местном административном подразделении. Это важно, даже если у вас временный договор аренды, потому что:

Регистрация подтверждает, что вы действительно живёте по указанному адресу.
Она необходима для оформления здравоохранения (SNS), получения NISS, записи в школу, детский сад и пр.

Что потребуется:

Паспорт/ВНЖ
NIF
Договор аренды
Recibo de renda (квитанция об оплате)
В некоторых Junta попросят Declaração de Residência — декларацию, подписанную арендодателем или соседями.

Частные случаи: если вы арендуете комнату, живёте с друзьями или аренда неофициальная

Бывает, что аренда происходит не по стандартной схеме, а через «сожительство», поднаём, или просто «по-дружески». Это может быть дешевле и проще, но юридически не защищает вас.

Если вы:

Арендуете комнату, обязательно требуйте письменный договор, даже если это просто бумага, подписанная владельцем квартиры.
Живёте с другом/партнёром, у которого договор на его имя — попросите, чтобы вас вписали как сожителя или выдали декларацию для Junta.
Неофициальная аренда — просите recibo, и знайте, что в случае конфликта у вас не будет правовой защиты.

Пошаговое руководство для арендатора

Чтобы аренда квартиры в Португалии прошла гладко и без стресса, важно понимать весь процесс — от первого шага до заселения — и не пропустить ни одной детали. Ниже ты найдёшь пошаговую инструкцию, которая поможет тебе не только избежать ошибок, но и сэкономить время, нервы и деньги.

1. Подготовительный этап: документы, бюджет и стратегия поиска

Перед тем как приступить к просмотру квартир, необходимо проделать подготовительную работу:

Соберите документы:

NIF (налоговый номер)
Паспорт или ВНЖ
Подтверждение доходов (контракт, справка, выписка из банка)
Португальский банковский счёт (желательно)
Контакты португальского поручителя (fiador) — если есть

Если вы едете по визе D7, Digital Nomad или только начали оформление ВНЖ — стоит подготовить письмо с объяснением вашего финансового положения, особенно если доход — из-за рубежа.

Определите бюджет:

Учтите не только стоимость аренды, но и дополнительные расходы:
- Залог: 1–2 месяца
- Коммунальные услуги: 100–150 €
- Интернет, ТВ: 30–50 €
- Стартовые траты (переезд, покупка мебели, техника и т.д.)

Пример: при аренде квартиры за 1000 € нужно быть готовым заплатить 3000 € сразу (1 месяц аренды + 2 месяца залога) + 200–300 € на мелкие расходы.

Сформируйте стратегию:

Какие районы вам подходят по цене и инфраструктуре?
Готовы ли вы арендовать через агентство и платить комиссию?
Сколько времени вы готовы потратить на поиски? (в среднем — 2–6 недель)

2. Поиск и осмотр квартиры: онлайн-платформы, фильтрация и встречи

Где искать:

Idealista.pt, Imovirtual.com — ежедневно просматривайте новые объявления.
Facebook-группы: «Apartamentos para arrendar em Lisboa/Porto/Cascais».
Обратитесь к агенту (с лицензией AMI), если у вас нет времени или вы не говорите по-португальски.

Что делать при отклике:

Пишите коротко, вежливо, на английском и, если можете, на португальском.
Пример сообщения:
«Olá! Estou interessado no apartamento para alugar. Sou estrangeiro residente em Portugal, com NIF, contrato de trabalho e conta bancária. Podemos marcar uma visita?»

При осмотре обращайте внимание:

Проверяйте окна, двери, сантехнику, свет, сигнал мобильной связи.
Фиксируйте всё на фото или видео (можно использовать это как доказательство состояния жилья).
Спрашивайте, кто оплачивает коммунальные, включён ли condomínio.
Не стесняйтесь задавать прямые вопросы: «Зарегистрирован ли договор в налоговой?», «Вы предоставляете recibo?»

3. Проверка условий и подписание договора

Перед подписанием внимательно читайте договор. Если сомневаетесь — обратитесь к юристу.

На что обратить внимание:

Срок действия и условия расторжения: можно ли расторгнуть раньше и с каким уведомлением?
Размер депозита и условия возврата.
Кто оплачивает ремонт, мелкие поломки?
Описание состояния квартиры (желательно с фото и приложениями).
Как будет производиться оплата — банковский перевод, MBWay?

Важно: Никогда не переводите деньги до подписания договора и личного/видеопросмотра. Мошенничество — не редкость, особенно в популярных городах.

4. Внесение оплаты и получение ключей

После подписания:

Внесите платёж строго на тот IBAN, который указан в договоре.
Получите Recibo de caução (квитанцию о залоге).
Убедитесь, что Recibo de renda (квитанция об оплате аренды) будет выдаваться каждый месяц.

Закон гласит, что арендодатель обязан предоставлять recibo по каждому платёжному месяцу, особенно если договор зарегистрирован. Это ваш единственный документ, доказывающий фактические платежи.

5. Переезд, регистрация и адаптация

После переезда:

Сделайте фотосъёмку квартиры (на всякий случай).
Зарегистрируйтесь по адресу в Junta de Freguesia.
Если у вас дети — оформите их в детский сад или школу по месту жительства.
Сообщите в AIMA (если вы в процессе получения ВНЖ) новый адрес.
Настройте платежи: сделайте постоянный платёж через онлайн-банк или используйте MBWay.

Не забудьте:

Подключить электроэнергию, воду, газ, интернет (если это не включено и оформляется на вас).
Узнать контакты службы поддержки здания (например, управляющего или администрации condominium).
Добавить адрес проживания в свои документы (на ePortugal или в Finanças).

Этот путь может показаться сложным, особенно если вы арендуете жильё впервые в другой стране. Но если вы внимательно подойдёте к каждому этапу, вы избежите ошибок и создадите для себя надёжную и комфортную базу в Португалии.

Советы и рекомендации для арендаторов

Оказавшись на новом рынке, особенно в другой стране, легко попасть в ловушку неоправданных ожиданий, нереалистичных условий или — в худшем случае — прямого обмана. В Португалии, несмотря на высокий уровень безопасности в целом, случаи мошенничества в сфере аренды, особенно в Лиссабоне, Порту и Алгарве, не редкость. Арендаторам, особенно иностранцам, важно действовать с осторожностью и стратегически. Ниже — практические рекомендации, которые помогут тебе пройти путь аренды уверенно и безопасно.

Как избежать мошенничества при аренде жилья

1. Не отправляйте деньги до подписания договора и подтверждения личности арендодателя

Самое частое мошенничество — требование перевода задатка или депозита «вперед», особенно если арендодатель утверждает, что он «в другой стране», «находится в отпуске», «не может показать квартиру, но пришлёт ключи по почте».

Пример мошеннической схемы:
– «Я в Германии, не могу показать квартиру, но если вы переведёте 1 месяц аренды + залог, я отправлю вам ключи DHL и договор. Если не подойдёт — верну деньги».
Правильная реакция: немедленно прекратите переписку.

2. Проверяйте личность и право собственности арендодателя

Вы имеете право попросить у арендодателя:

копию Cartão de Cidadão или паспорта;
документ на право собственности (Caderneta Predial);
лицензию риелтора (если вы работаете через агентство) — номер AMI, который можно проверить на сайте www.inci.pt.

3. Не соглашайтесь на устную договорённость

Даже если арендодатель говорит, что «всё будет по-честному» и «договор не нужен», не верьте.
В отсутствие письменного контракта:

вы не защищены законом;
не сможете зарегистрироваться по месту жительства;
не сможете использовать договор для ВНЖ или в налоговой.

4. Слишком дешево — почти всегда сигнал опасности

Если вы видите объявление, где цена в 1,5–2 раза ниже рыночной, особенно в «престижном районе с видом на океан», — это почти наверняка ловушка.

Пример:
В Албуфейре объявление с квартирой у моря за 400 € в месяц при средней цене 850–1200 € — повод насторожиться. Убедитесь, что объявление не взято с другого сайта (через поиск по фото), и проверьте контакты владельца.

Как вести переговоры с арендодателем

Переговоры — часть культуры аренды в Португалии, особенно если вы ищете жильё на долгий срок. При правильном подходе вы можете получить лучшие условия, чем указаны в объявлении.

1. Говорите о стабильности

Арендодатели ценят надежных и долгосрочных арендаторов. Упоминайте:

свою платёжеспособность,
наличие постоянного дохода,
готовность заключить договор на 1–2 года.

Фраза, которая часто работает:

“Estamos à procura de uma casa para alugar a longo prazo, com estabilidade e responsabilidade. Podemos assinar contrato de 1 a 2 anos, com caução adequada e pagamento pontual.”
(Мы ищем жильё для долгосрочной аренды, со стабильностью и ответственностью. Готовы заключить контракт на 1–2 года, внести залог и платить вовремя.)

2. Просите об улучшениях до подписания

Если квартира нуждается в ремонте, смене мебели или бытовой техники — просите это ДО подписания. После — ваши шансы уменьшаются. Например:

замените старый холодильник;
покрасьте стены;
установите жалюзи.

Можно договориться, что вы оплатите часть расходов, а сумма будет вычтена из арендной платы или залога — всё фиксируется в приложении к договору.

3. Просите скидку — с аргументами

Не бойтесь предложить арендную плату ниже заявленной, особенно если:

договор на длительный срок;
вы готовы внести оплату за 2–3 месяца вперёд;
квартира сдается давно (можно проверить дату публикации объявления).

Особенности аренды для иностранцев

1. Вы можете арендовать жильё без ВНЖ — но с ограничениями

Закон не запрещает иностранцам без резидентства заключать договор аренды, если у них есть NIF. Но на практике арендодатели могут быть осторожны — особенно если у арендатора:

нет контракта в Португалии,
нет фискального представителя,
нет поручителя (fiador).

В этом случае может помочь:

Письмо о намерениях, подтверждающее план легализации.
Документы, подтверждающие регулярный доход за границей.
Рекомендации от предыдущих арендодателей (можно перевести на португальский).

2. Знание языка повышает шансы

Даже базовый португальский помогает производить впечатление надёжного и адаптированного арендатора. Если вы не говорите по-португальски, но хотите снять жильё у частника, лучше взять с собой переводчика или консультанта.

3. Работа с агентством — не всегда дорого и часто безопаснее

Риелторы с лицензией AMI знают рынок, могут объяснить условия и предложить официальный договор с регистрацией. Их услуги стоят 1 месяц аренды, но в сложных случаях (нет ВНЖ, нет поручителя) это может быть единственный способ снять квартиру легально.

Дополнительные ресурсы: полезные сайты, агентства и государственные сервисы

Для успешного поиска жилья и грамотного оформления аренды важно знать, куда обращаться за достоверной информацией, официальными документами и юридической поддержкой. Ниже — подборка проверенных ресурсов, с которыми удобно и безопасно работать, особенно если вы арендуете жильё впервые в Португалии.

Онлайн-платформы для поиска жилья

🔸 Idealista.pt

Лидер рынка недвижимости в Португалии. Удобный поиск по фильтрам: можно отслеживать объявления, сохранять подборки, подписываться на уведомления. Есть англоязычная версия сайта.

🔸 Imovirtual.com

Вторая по популярности платформа. Часто публикуются уникальные объявления, которых нет на Idealista. Присутствует функция «запросить визит».

🔸 Casa.sapo.pt

Платформа от одного из крупнейших португальских интернет-провайдеров. Есть фильтр по типу контракта (долгосрочная или краткосрочная аренда).

🔸 BQuarto.pt

Специализированный сайт по аренде комнат и студий, особенно популярен среди студентов и digital nomads.

🔸 OLX.pt и CustoJusto.pt

Объявления напрямую от частных лиц. Требуют осторожности — много мошеннических схем. Проверяйте подлинность и общайтесь только через платформу.

Агентства недвижимости и риелторы

🔹 Remax, Era, Century21 — крупные сетевые агентства с филиалами по всей стране.

Преимущества: наличие лицензии AMI, официальные договоры, юридическая прозрачность. Недостатки: комиссионные (обычно 1 месяц аренды) оплачивает арендатор.

🔹 Локальные агентства (например, ImoEstoril, Casas do Bairro, SelectPortugal и др.)

Часто работают по рекомендации. Можно найти через Google Maps, Idealista или Facebook-группы. Проверяйте наличие лицензии AMI — это гарантирует, что агент работает официально.

Проверить лицензию AMI можно на сайте Института строительства и недвижимости (IMPIC): https://www.impic.pt

Государственные и юридические ресурсы

AT — Portal das Finanças (Налоговая служба Португалии)

https://www.portaldasfinancas.gov.pt
На этом портале арендодатели обязаны регистрировать договоры аренды. Здесь можно получить NIF, подать заявление на налоговые вычеты, проверить регистрацию контракта.

AIMA (ранее SEF) — Служба по делам миграции

https://www.aima.gov.pt
Официальный сайт для подачи на ВНЖ, продления документов и подтверждения места проживания через договор аренды.

ePortugal — единый государственный портал

https://eportugal.gov.pt
Цифровой портал, на котором можно зарегистрировать место жительства, оформить документы в Junta de Freguesia, получить доступ к государственным услугам.

Junta de Freguesia (администрация района)

Найти местное отделение можно по запросу: «Junta de Freguesia + [ваш район]». Там регистрируют адрес, выдают справки о месте жительства, подтверждают прописку.

Заключение

Аренда квартиры в Португалии в 2025 году — это уже не просто способ найти крышу над головой. Это важный юридический, социальный и административный шаг, особенно если вы переезжаете в страну надолго, оформляете ВНЖ или хотите построить здесь устойчивую и спокойную жизнь.

С чего начать?

Получите NIF и откройте банковский счёт.
Определите бюджет и предпочтения по району.
Готовьте документы, ищите жильё на проверенных платформах и не стесняйтесь задавать вопросы.
Никогда не соглашайтесь на аренду без письменного договора.
Всегда настаивайте на регистрации контракта в налоговой и получении recibo.

Португалия — гостеприимная страна, но только при условии, что вы уважаете её правила и подходите к процессу осознанно. Если следовать рекомендациям из этой статьи, вы не только избежите сложностей, но и обретёте настоящий дом, в котором будете чувствовать себя в безопасности и комфорте.

И напоследок — три главных совета от команды Move to Cascais:

Документируйте всё. Устные договорённости ничего не значат без бумаги.
Проверяйте каждую деталь. Даже если квартира идеальна — без recibo она ничего не стоит.
Ищите жильё заранее. Лучшее жильё уходит быстро, особенно весной и летом.

Добро пожаловать домой — в Португалию!