Португалия: страна, в которую хочется инвестировать
Если вы всерьёз задумываетесь о покупке недвижимости за границей, Португалия, скорее всего, уже в вашем шорт-листе. Здесь мягкий климат и Атлантика, стабильная экономика и прозрачные законы, а главное — возможность оформить недвижимость в собственность, не будучи гражданином ЕС.
Ипотека — один из самых популярных способов приобретения жилья иностранцами. Но насколько это реально, если у вас украинский, белорусский или российский паспорт? Какие подводные камни встречаются чаще всего? И с чего вообще начать?
Разбираемся по шагам, без иллюзий, но и без драматизации.
Можно ли получить ипотеку без гражданства Португалии?
Короткий ответ — да. В 2025 году большинство крупных банков в Португалии активно работают с иностранцами, включая тех, у кого нет ни ВНЖ, ни долгосрочной истории в стране. Главное для банка — ваша платёжеспособность. Это значит, что гражданин Украины, Беларуси или России вполне может рассчитывать на ипотеку, если:
- имеет легальный источник дохода (в ЕС или за его пределами),
- может подтвердить этот доход документально,
- не находится в санкционных списках (для граждан РФ — это отдельная тема, о ней ниже),
- готов внести первоначальный взнос от 30% стоимости жилья.
Выгоднее и проще получить ипотеку тем, кто уже имеет вид на жительство в Португалии: по визам D7, D2, Digital Nomad, а также статус резидента по семейным основаниям или ПМЖ.
Кто чаще всего подаёт на ипотеку и как банки их рассматривают
Нерезиденты с доходом за рубежом — самая сложная, но не безнадёжная категория. Здесь банк будет пристально изучать ваши отчёты, справки, контракты, декларации и стабильность валюты дохода. Если вы работаете по контракту в международной компании или получаете дивиденды от прозрачного бизнеса, шансы есть.
Резиденты с ВНЖ — в более выгодном положении. Даже если доход поступает не из Португалии, сам факт наличия НИФа, адреса проживания, уплаты налогов и, возможно, подачи налоговой декларации в Португалии — уже плюс к вашей заявке.
Фрилансеры и предприниматели — особая категория. Важно показать официальную регистрацию деятельности (Recibo Verde, аналог ФОП), оплату налогов, историю поступлений и прозрачные контракты с заказчиками.
Пенсионеры тоже могут получить ипотеку, особенно если получают пенсию из ЕС или других стран, но всё зависит от возраста: банки редко выдают ипотеку, которую придётся выплачивать после 75 лет.
Как проходит процесс получения ипотеки
Путь от идеи до выдачи кредита в Португалии можно разделить на 6 этапов:
1. Первичное обращение
Вы выбираете банк или ипотечного брокера и делитесь своими целями. На этом этапе происходит первичная оценка шансов. Если шансы есть — переходите к сбору документов.
2. Pré-aprovação — первое ориентировочное согласование
Pré-aprovação — это не документ, не договор и не гарантированное одобрение. Это предварительное мнение банка: на основе базовых данных (доход, возраст, тип занятости) менеджер банка может озвучить, что вероятно, ваша заявка будет одобрена. Такой прогноз — это скорее инструмент планирования, чем обязательство со стороны банка.
Важно понимать, что pré-aprovação не имеет срока действия и не даёт вам юридических прав. Она лишь даёт общее понимание, на какую сумму вы потенциально можете рассчитывать, стоит ли тратить время на поиск жилья за 500 000 €, если банк, скорее всего, не даст больше 300 000 €.
После этого прогнозного этапа начинается настоящая работа: сбор полного пакета документов, их проверка в финансовом и юридическом отделе банка, оценка всех рисков. Только после этого клиент получает финальное согласование кредита, где прописаны:
- точная сумма кредита,
- срок,
- ставка,
- обязательные условия,
- список расходов (страховки, комиссии).
И вот именно это финальное решение действительно «действует» — обычно в течение 3 месяцев. За это время клиент может подписать CPCV, дождаться оценки недвижимости, выйти на сделку и получить деньги.
Вывод: Pré-aprovação — это ещё не зелёный свет, а скорее фара дальнего света в тумане. Но без неё не стоит начинать путь — вы просто не будете понимать, в какую сторону идти.
3. Поиск недвижимости
Вы можете искать объект с агентом или самостоятельно. Но важно: если у вас уже есть согласованные с банком условия, продавцы и агенты воспринимают вас серьёзно.
4. Оценка объекта банком
После подписания предварительного договора купли-продажи (CPCV), банк отправляет независимого оценщика на объект. Его заключение повлияет на конечную сумму финансирования.
5. Финальное согласование условий
Если оценка объекта устроила банк, начинается финальная проверка: досыл документов, подтверждение данных, согласование условий договора.
6. Подписание договора и выдача кредита
На этом этапе подключается нотариус, страховая компания и, в большинстве случаев, юрист. После подписания кредитного договора и купли-продажи деньги переводятся продавцу — вы становитесь собственником.
Документы, которые нужно подготовить
Список документов, необходимых для подачи заявки на ипотеку, зависит от вашего статуса — контрактный сотрудник, фрилансер, предприниматель или пенсионер. Однако есть один важный момент, о котором стоит знать заранее: на этапе первичного одобрения (pré-aprovação) банки иногда просят лишь базовые документы — паспорт, NIF, подтверждение дохода. Это создаёт иллюзию, что процесс простой и быстрый.
На практике же именно предоставление полного пакета документов с самого начала может сыграть ключевую роль. Почему?
- Банк быстрее сформирует реальное представление о вашей ‘платёжеспособности
- Вы сможете сразу получить одобрение с более выгодными условиями (ставка, сумма, срок)
- Снизится риск затягивания сроков или неожиданного отказа на финальной стадии
Поэтому наш совет: соберите полный комплект документов ещё до подачи первой заявки — это сэкономит вам время, деньги и нервы.
Ниже — перечни документов, которые обычно требуют банки от двух наиболее распространённых категорий заёмщиков.
Для сотрудников по контракту:
- Паспорт
- Вид на жительство (Visto de Residência / Título de Residência)
- Подтверждение адреса (счёт за коммуналку или арендный договор)
- Налоговая декларация (IRS)
- Налоговый расчёт (Nota de Liquidação)
- Выписки по заработной плате за последние 6 месяцев
- Декларация от работодателя с подтверждением занятости
- Трудовой контракт
- Выписки с банковских счетов за последние 6 месяцев
- Кредитный отчёт из Португалии (Mapa de Responsabilidades — через Banco de Portugal)
Для предпринимателей и фрилансеров:
- Паспорт
- ВНЖ
- Подтверждение адреса
- Налоговая декларация
- Налоговый расчёт
- Документы о регистрации ФОП / recibos verdes
- Декларация от работодателя (если работа через платформу)
- Чеки о выплате зарплаты / гонораров за 12 месяцев
- Выписки из банковских счетов
- Кредитный отчёт из Banco de Portugal
- Скриншоты из финансовых систем, если получаете оплату на электронные платформы
Если вы подаёте документы с Украины, Беларуси или России, банки дополнительно могут запросить:
- Переводы всех документов, заверенные присяжным переводчиком
- Апостиль на документы из вашей страны
- Справку об отсутствии санкций или ограничений (особенно для граждан РФ)
На каких условиях банки выдают ипотеку иностранцам
Минимальный первоначальный взнос: почему чаще всего просят 30%
Для иностранных клиентов, особенно нерезидентов, банки в Португалии чаще всего требуют первоначальный взнос в размере от 30% до 50%. Это объясняется банальным управлением рисками: при отсутствии длительной финансовой истории в стране, банк страхует себя более низким уровнем финансирования. Для резидентов с ВНЖ или ПМЖ возможен взнос от 20%, но только при стабильном доходе в евро и прозрачной налоговой базе.
Чем выше первоначальный взнос — тем выше шансы на одобрение и лучше условия: ставка, комиссии, срок.
Максимальный срок ипотеки — до какого возраста реально оформить кредит
Максимальный срок ипотеки в Португалии зависит не столько от вашей платежеспособности, сколько от вашего возраста на момент окончания кредита. Большинство банков устанавливают потолок в 70–75 лет, поэтому если вам 50 лет, рассчитывайте максимум на 20–25 лет кредита.
Фиксированная и переменная ставка: как выбрать и что выгоднее в 2025 году
На 2025 год средняя переменная ставка по ипотеке в Португалии составляет около 3,8%, с возможностью снижения в зависимости от срока, дохода и типа недвижимости. Она привязана к индексу Euribor (обычно 6 или 12 месяцев) и может колебаться.
Фиксированная ставка чаще всего устанавливается на срок 2–5 лет, после чего превращается в плавающую. Она может быть выше (например, 4,1–4,3%), но обеспечивает предсказуемость выплат. Оптимальный выбор зависит от вашей финансовой стратегии: если вы планируете продать или рефинансировать объект в ближайшие годы — переменная ставка предпочтительнее. Если вы хотите стабильности и не хотите рисковать ростом Euribor — фиксированная ставка разумнее.
Максимальный процент финансирования
Для нерезидентов банки обычно финансируют до 60–70% от оценочной стоимости объекта. Важно: оценочная стоимость, определённая независимым оценщиком, может быть ниже рыночной, особенно в случае переоценённых объектов.
Для резидентов с ВНЖ — лимит может достигать 80–85%, особенно если недвижимость — для собственного проживания.
Дополнительные расходы: страховки, сборы, комиссии
Ипотека — это не только ставка и взнос. Реальные расходы включают:
- Страхование жизни (обязательное) — от 20 до 50 €/мес
- Страховка недвижимости (обязательная) — от 100 €/год
- Комиссия за открытие кредита — от 0,5% до 1% от суммы
- Нотариальные сборы и регистрация — ориентировочно 1000–1500 €
- Гербовый сбор (IS) — 0,6% от суммы кредита
Что влияет на одобрение
Банк оценивает весь финансовый профиль клиента:
- Стабильность дохода — чем дольше вы работаете или ведёте бизнес, тем лучше
- Валюта дохода — евро, доллары или швейцарские франки предпочтительнее
- Семейное положение — пара с совокупным доходом имеет выше шансы
- История в португальской банковской системе — положительный трек-рекорд по счетам и платежам помогает
Можно ли всё оформить дистанционно?
Да, оформление дистанционно возможно при наличии доверенности на представителя в Португалии. Вы можете подать документы через e-mail, подписать доверенность онлайн (или в консульстве) и даже подписать сделку удалённо при поддержке юриста и нотариуса.
Роль ипотечного брокера
Брокер — это не просто посредник. Это ваш стратег, который знает, в какой банк подавать именно ваш кейс. Средняя стоимость его услуг — от 0,5% до 1% суммы кредита (часто оплачивается банком, а не клиентом). В сложных случаях брокер — незаменим.
Как выбрать банк: мифы, ловушки и стратегия
Одна из главных ошибок — подавать заявку только в «свой банк», где у вас уже открыт счёт. К сожалению, это не гарантирует ни хороших условий, ни вообще одобрения.
Наоборот, сравнение предложений нескольких банков — обязательный шаг.
Вот почему:
- Банки заинтересованы в новых клиентах, т.к. хотят “допродать” им услуги
- Каждый банк по-своему оценивает доход и риски нерезидента
- Условия по процентной ставке, сроку кредита и первоначальному взносу могут различаться в разы
- Комиссии за открытие кредита, страховку и сопровождение тоже разные
- Один банк может отказать, а другой — одобрить с лучшими условиями
Самые открытые к иностранцам банки — Millennium BCP, Novo Banco, Santander, Bankinter, а также некоторые региональные банки. Часто брокеры подают заявки сразу в 2–4 банка, чтобы выбрать лучшее предложение.
Если вы из Украины, Беларуси или России?
Вопреки распространённому мнению, банки Португалии не делают официального разделения по гражданству, но на практике место происхождения дохода, страна проживания и текущий иммиграционный статус клиента имеют решающее значение. Особенно это касается граждан Украины, Беларуси и России.
Граждане Украины
Хотя Украина не находится под санкциями, банки Португалии неохотно работают с клиентами, чей основной доход поступает из Украины, особенно если у клиента нет вида на жительство в Португалии. Доход в гривне, отсутствие международного трудового контракта, нестабильность налоговой документации — всё это вызывает у банков опасения.
Если у вас есть ВНЖ, активный португальский счёт и подтверждённый доход, поступающий из ЕС, США или других стабильных стран, — ваши шансы на одобрение ипотеки высоки. Особенно если вы работаете удалённо на зарубежную компанию, ведёте бизнес в Европе или получаете стабильные доходы в твёрдой валюте.
Граждане Беларуси
Белорусские граждане сталкиваются с теми же трудностями, что и россияне: недоверие банков к источникам дохода, дополнительная проверка происхождения средств, сложности с подтверждением платёжеспособности. Если основной доход поступает из Беларуси, шансы на одобрение ипотеки крайне низкие.
Наличие европейского ВНЖ, регистрации в Португалии и стабильных доходов вне Беларуси — ключевые условия для рассмотрения заявки.
Граждане России
С 2022 года подавляющее большинство португальских банков перестали одобрять ипотеку клиентам с доходом, базирующимся в России. В 2025 году ситуация остаётся прежней: заявки от россиян рассматриваются в индивидуальном порядке, только при наличии:
- португальского или другого европейского ВНЖ,
- подтверждённого дохода за пределами России,
- полной прозрачности источников средств и их легальности,
- отсутствия санкционных рисков.
Даже при соблюдении этих условий одобрение не гарантировано, но шансы есть — и они тем выше, чем дальше финансовая и налоговая история клиента от России.
Ипотека — это реально. Но путь требует стратегии.
Оформление ипотеки в Португалии — не марафон, но и не спринт. Это тщательно выстроенный путь, в котором важно понимать правила, избегать ошибок и уметь договариваться с банками.
Вы можете идти этим путём в одиночку — или с нашей помощью. Мы сопровождаем клиентов на всех этапах: от pré-aprovação до подписания договора и получения ключей от нового дома.
Хотите купить недвижимость в Португалии с ипотекой — уверенно и законно? Свяжитесь с нами — мы подберём для вас оптимальную стратегию.
Как мы помогаем клиентам на всех этапах
Оформление ипотеки в Португалии — это сложный процесс, особенно если вы находитесь за границей, не владеете языком и сталкиваетесь с местной бюрократией впервые. Именно поэтому наша команда берёт на себя весь цикл сопровождения — от первой консультации до подписания договора у нотариуса.
Первичная консультация и стратегическая оценка
На первом этапе мы встречаемся с вами (очно или онлайн), чтобы разобраться в вашей ситуации: гражданство, иммиграционный статус, источник дохода, цели покупки. Мы оцениваем, насколько реалистично получить ипотеку, какую сумму может одобрить банк, и какие документы будут нужны именно в вашем случае. Этот шаг позволяет выстроить стратегию и избежать хаотичных действий.
Сбор и подготовка документов
Мы не просто даём список документов — мы помогаем собрать каждый из них, проверяем правильность оформления, указываем, где и как запросить нужные справки. Если документы нужно перевести на португальский язык — организуем нотариальный перевод. Если нужен апостиль — подскажем, в каком ведомстве и как его получить.
Легализация и соответствие банковским требованиям
Каждый банк предъявляет свои требования: к формату, сроку действия и даже внешнему виду документов. Мы адаптируем пакет под конкретные банковские запросы, чтобы избежать задержек на этапе проверки.
Переговоры с банками и подача заявок
Мы подаём заявки в несколько банков одновременно, чтобы сравнить условия и повысить шансы на одобрение. Мы ведём переговоры с банковскими менеджерами, оперативно отвечаем на их запросы, поясняем вашу ситуацию и добиваемся лучших условий.
Подбор оптимального предложения
Когда банки присылают свои условия — мы не просто пересылаем их вам. Мы объясняем каждую строку договора, сравниваем предложения и помогаем выбрать действительно выгодный вариант: с минимальными расходами, надёжным банком и подходящей схемой выплат.
Полное юридическое сопровождение сделки
Начиная с предварительного договора купли-продажи (CPCV) и заканчивая подписанием договора ипотеки и покупки недвижимости у нотариуса — вы можете положиться на нас. Мы работаем с проверенными юристами, следим за соблюдением сроков, защищаем ваши интересы и контролируем каждую деталь сделки.
Распространённые ошибки и подводные камни
1. Подача неполного пакета документов
Это одна из самых частых причин отказа. Банки в Португалии не будут «додумывать» или запрашивать недостающие бумаги, если их не хватает — заявка либо замораживается, либо получает отказ. Лучше изначально подать максимально полный и подробный пакет.
2. Недостоверные данные о доходах
Некоторые клиенты пытаются «улучшить» свои справки, особенно фрилансеры и предприниматели. Это опасная стратегия: банки проверяют источники дохода, валютные поступления, налоговые декларации. Любое несоответствие — отказ, который потом сложно оспорить.
3. Поиск недвижимости без предварительного согласования с банком
Найти «дом мечты» до того, как вы узнали, сколько вам готовы дать в банке — ошибка. Без реального понимания бюджета легко выйти за пределы своих возможностей или потерять задаток, если сделка сорвётся. Всегда начинайте с pré-aprovação и финального согласования условий.
4. Игнорирование дополнительных расходов
Покупка недвижимости в Португалии сопровождается множеством скрытых или просто незаметных на первый взгляд затрат: страховки, налоги, комиссии, нотариальные сборы. Многие считают только цену недвижимости и сумму кредита — и в итоге не укладываются в бюджет. Мы всегда заранее рассчитываем полную стоимость сделки.
5. Отсутствие стратегии на случай роста процентной ставки
Если вы выбираете переменную ставку, важно понимать: она может вырасти. Удорожание Euribor повлечёт рост ежемесячного платежа. Без финансовой подушки и гибкости бюджета это может стать проблемой. Мы помогаем рассчитать «потолок» и подготовить резервный план.
Что делать, если ипотека невозможна
Не все заявки на ипотеку получают одобрение. Но это не означает, что вы должны отказаться от идеи покупки недвижимости.
Рассрочка от застройщика
Некоторые строительные компании предлагают рассрочку на 6–24 месяца — особенно при покупке объектов на ранней стадии строительства. Однако такие схемы встречаются редко и, как правило, сопровождаются увеличением цены. Тем не менее — как временное решение они могут подойти.
Ипотека в своей стране — но не для всех
Если вы проживаете в стране с развитой финансовой системой — например, в Германии, Франции, США, Канаде, странах Бенилюкса или Скандинавии — вы действительно можете воспользоваться схемой рефинансирования: взять кредит под залог имеющегося имущества и использовать эти средства для покупки недвижимости в Португалии.
Однако для граждан стран с нестабильной банковской системой, таких как Украина, Беларусь или Россия, такой путь практически невозможен. Даже если у вас есть собственность, банки этих стран:
- не выдают кредиты под покупку за границей,
- не оформляют международные переводы по таким операциям,
- часто ограничивают валютные операции,
- либо вообще не работают с зарубежной недвижимостью как целью кредита.
Поэтому такая схема — рабочий инструмент только для резидентов развитых юрисдикций, с доступом к надёжным финансовым продуктам, прозрачной отчётностью и свободой движения капитала.
Альтернативные схемы
Аренда с правом выкупа (rent-to-buy): вы арендуете жильё, а часть арендной платы идёт в счёт будущей покупки. Такие схемы возможны по договорённости с частными продавцами.
Краудфандинговые платформы: инвестиционные фонды, которые позволяют участвовать в коллективных покупках. Для частных лиц эта модель пока не распространена.
Частные случаи и важные нюансы
Покупка на этапе строительства
Когда объект ещё не завершён, банк выделяет кредит частями — по мере готовности. Это усложняет структуру сделки, требует большего количества документов и чёткой координации с застройщиком. Кроме того, такая покупка несёт больше рисков — как технических, так и финансовых.
Покупка с партнёром
Вы можете купить недвижимость вдвоём — с партнёром, супругом, родителем. В этом случае банк рассматривает совокупный доход. Выбор между общей и разделённой ответственностью (solidariedade vs separação) — важный юридический вопрос, который нужно решить до подписания документов.
Налоги и сборы
- IMI — ежегодный налог на недвижимость, рассчитывается от кадастровой стоимости (обычно 0,3–0,8% в год).
- Imposto do Selo — гербовый сбор: 0,6% от суммы кредита + 0,8% от стоимости при оформлении сделки.
- Capital Gains — налог на прирост капитала при продаже, если объект вырос в цене.
Мы заранее помогаем оценить эти расходы и заложить их в бюджет.
Потеря дохода после покупки
Если у вас резко снижается доход или вы теряете работу, банк не будет автоматически пересматривать договор. В таких случаях важно иметь резервный фонд, страховку по безработице или договориться о гибких условиях погашения с самого начала.
Заключение
Получение ипотеки в Португалии для иностранца — это не миф и не исключение из правил, а реальная возможность, если подойти к процессу грамотно. Страна остаётся открытой для инвестиций и по-прежнему предлагает конкурентные условия ипотечного кредитования — даже для нерезидентов. Но реальность такова, что доступ к ипотеке напрямую зависит не столько от вашего гражданства, сколько от происхождения дохода, наличия вида на жительство, прозрачности финансов и понимания правил игры.
Для граждан Украины, Беларуси и России это особенно актуально. Сегодня одобрение практически невозможно без ВНЖ, дохода в твёрдой валюте, поступающего из развитых стран, и полного соответствия требованиям банков. Прогнозы и предварительные обещания сотрудников банков — это не гарантии. Только после прохождения всех этапов — от первичной оценки до финального согласования — можно опираться на реальное решение и начинать сделку.
Важно понимать: банки не будут подстраиваться под клиента. Это клиент должен быть на 100% подготовлен — с полным пакетом документов, стратегией, пониманием бюджета и рисков. Подавать заявку в один банк, где у вас открыт счёт, — так же наивно, как искать недвижимость без предварительной оценки своих финансовых возможностей. Выбор банка, формы ставки, страховых решений и самой недвижимости — это система, а не импровизация.
Да, можно пройти этот путь самостоятельно. Но ошибки на каждом этапе могут стоить времени, задатка, одобрения или даже сделки. Именно поэтому всё больше клиентов выбирают профессиональное сопровождение: не потому что не справятся, а потому что хотят сэкономить месяцы, десятки тысяч евро и избежать ошибок, которые уже совершили до них другие.
Если вы хотите пройти путь к собственному дому в Португалии уверенно, с поддержкой, в понятных и честных условиях — мы рядом.
Нужна помощь в оформлении ипотеки? Хотите понять, насколько это реально именно в вашем случае?
Свяжитесь с нами. Мы поможем подобрать банк, подготовим документы, проведём переговоры, согласуем лучшие условия и сопроводим вас до самой сделки — с вниманием, ответственностью и уважением к вашим целям.
