Португалія: країна, в яку хочеться інвестувати
Якщо ви всерйоз задумалися про купівлю нерухомості за кордоном, Португалія, скоріше за все, вже у вашому шорт-листі. Тут м’який клімат Атлантики, стабільна економіка і прозоре законодавство, а головне — можливість оформити нерухомість у власність, не будучи громадянином ЄС.
Іпотека — один із найпопулярніших способів придбання житла іноземцями. Але наскільки це реально, якщо у вас український, білоруський чи російський паспорт? Які підводні камені зустрічаються найчастіше? І чи все взагалі можливо?
Розберемо покроково, без ілюзій, але й без драматизації.
Чи можна отримати іпотеку без громадянства Португалії?
Коротка відповідь — так. У 2025 році більшість великих банків у Португалії активно працюють з іноземцями, включаючи тих, у кого ще немає ВНЖ, але є довгострокова історія прибутку. Головне для банку — ваша платоспроможність, а не паспорт. Громадяни України, Білорусі чи Росії цілком можуть розраховувати на іпотеку, якщо вони:
- мають стабільне джерело доходу (в ЄС чи за його межами),
- можуть підтвердити цей дохід офіційно,
- не входять до санкційних списків (для громадян РФ — це потрібно уточнювати індивідуально),
- готові внести початковий внесок від 30% вартості житла.
Крім того, вам потрібно буде отримати довідку про резиденцію (certidão de residência) в Португалії — навіть якщо у вас немає ВНЖ, ви маєте офіційно проживати в країні.
Хто найчастіше подає на іпотеку і як банки їх розглядають
Нерезиденти з доходом з-за кордону — найскладніша, але не ненадійна категорія. Тут банк буде ретельно вивчати вашу зарплатну відомість, контракти, податкові декларації та стабільність валюти доходу. Якщо ви працюєте в міжнародній компанії або отримуєте дохід з прозорого бізнесу, шанси зростають.
Резиденти з ВНЖ — у значно вигіднішому становищі. Навіть якщо дохід надходить не з Португалії, сам факт наявності NIFа, адреси реєстрації, можливості сплачувати податки та подавати податкову декларацію в Португалії — уже плюс на вашу користь.
Фрілансери й підприємці — окрема категорія. Важливо наявність офіційної реєстрації діяльності (Recibo Verde, аналог ФОП), наявності податкового номера та регулярної сплати внесків до соціального фонду та податків.
Пенсіонери також можуть подавати на іпотеку, особливо якщо отримують пенсію з ЄС або інших країн, незалежно від віку: деякі банки видають іпотеку навіть тим, хто старше 75 років.
Як проходить процес отримання іпотеки
Шлях від ідеї до видачі кредиту в Португалії можна поділити на 6 етапів:
1. Первинне звернення
Ви обираєте банк або іпотечного брокера й ділитеся своїми цілями. На цьому етапі відбувається попередня оцінка шансів. Якщо шанси є, переходите до збору документів.
2. Pré-aprovação — перше орієнтовне погодження
Pré-aprovação — це не документ, не договір і не гарантоване схвалення. Це попередня думка менеджера банку: на основі базових даних (дохід, вік, тип зайнятості) менеджер банку може сказати, що, ймовірно, ваша заявка буде схвалена. Такий прогноз — це скоріше інструмент для планування, а не зобов’язання з боку банку.
Важливо розуміти, що pré-aprovação не має строку дії та не дає вам юридичних прав. Вона лише дає загальне уявлення про те, на яку суму ви потенційно можете розраховувати, і чи варто витрачати час на пошук житла за 500 000 €, якщо банк, швидше за все, не дасть більше 300 000 €.
Після цього прогнозного етапу починається справжня робота: збір повного пакета документів, їх перевірка у фінансовому та юридичному відділах банку, оцінка всіх ризиків. Лише після цього клієнт отримує фінальне погодження кредиту, де зазначено:
- точну суму кредиту,
- строк,
- ставку,
- обов’язкові умови,
- список витрат (страховки, комісії).
І саме це фінальне рішення дійсно “чинне” — зазвичай протягом 3 місяців. За цей час клієнт може підписати CPCV, дочекатися оцінки нерухомості, вийти на угоду та отримати гроші.
Висновок: pré-aprovação — це ще не зелений сигнал, а скоріше фара далекого світла в тумані. Без неї не варто починати шлях — ви просто не будете розуміти, в якому напрямку йти.
3. Пошук нерухомості
Ви можете шукати об’єкт з агентом або самостійно. Але важливо: якщо у вас уже є погоджені з банком умови, продавці та агенти сприйматимуть вас серйозно.
4. Оцінка об’єкта банком
Після підписання попереднього договору купівлі-продажу (CPCV), банк направляє незалежного оцінювача на об’єкт. Його висновок впливає на кінцеву суму фінансування.
5. Фінальне погодження умов
Якщо об’єкт влаштовує банк, починається фінальна перевірка: подача всіх документів, перевірка даних, погодження умов договору.
6. Підписання договору та видача кредиту
На цьому етапі залучається нотаріус, страхова компанія та, у більшості випадків, юрист. Після підписання кредитного договору та договору купівлі-продажу кошти переказуються продавцю — ви стаєте власником.
Документи, які потрібно підготувати
Список документів, необхідних для подачі заявки на іпотеку, залежить від вашого статусу — контрактний співробітник, фрилансер, підприємець чи пенсіонер.
Однак є один важливий момент, про який слід знати заздалегідь. На етапі попереднього погодження (pré-aprovação) банки іноді просять лише базові документи — паспорт, дохід, податковий номер (NIF) і документ на проживання. Це створює ілюзію, що процес простий і швидкий. На практиці ж більшість клієнтів просять повний пакет документів з самого початку, що може викликати стрес і затримки. Чому?
- Банки завжди перевіряють реальне представлення про ваш дохід і вашу платоспроможність.
- Ви можете одразу отримати схвалення з більш вигідними умовами (ставка, сума, строк).
- Знижує ризик затягування строків або неочікуваної відмови на фінальному етапі.
Тому наша порада: зберіть повний комплект документів ще до подачі першої заявки — це заощадить вам час, гроші й нерви.
Нижче — перелік документів, які зазвичай вимагають банки для двох найбільш поширених категорій позичальників.
Для працівників за контрактом:
- Паспорт
- Вид на проживання (Visto de Residência / Título de Residência)
- Підтвердження адреси (рахунок за комуналку або договір оренди)
- Податкова декларація (IRS)
- Податковий звіт (Nota de Liquidação)
- Виписки по заробітній платі за останні 6 місяців
- Довідка від роботодавця з підтвердженням зайнятості
- Трудовий контракт
- Виписки з банківського рахунку за останні 6 місяців
- Кредитний звіт з Португалії (Mapa de Responsabilidades — через Banco de Portugal)
Для підприємців і фрилансерів:
- Паспорт
- ВНЖ
- Підтвердження адреси
- Податкова декларація
- Податковий звіт
- Квитанції про надходження доходу ФОП / recibos verdes
- Довідка від роботодавця (якщо працюєте через платформу)
- Звіт про доходи й витрати / контракт за 12 місяців
- Виписки з банківського рахунку за 6 місяців
- Кредитний звіт із Banco de Portugal
- У деяких випадках — фінансова звітність, якщо отримуєте дохід на рахунок юрособи
Якщо ви подаєте документи з України, Білорусі чи Росії, банки додатково можуть запитати:
- Переклади всіх документів, завірені присяжним перекладачем
- Апостиль на документи з вашої країни
- Довідку про відсутність санкцій чи обмежень (особливо для громадян РФ)
На яких умовах банки видають іпотеку іноземцям
Мінімальний початковий внесок: чому найчастіше просять 30%
Для іноземних клієнтів, особливо нерезидентів, банки в Португалії частіше за все вимагають початковий внесок у розмірі від 30% до 50%. Це пояснюється збалансованим управлінням ризиками: за відсутності тривалої фінансової історії в країні банк страхує себе нижчим рівнем фінансування. Для резидентів з ВНЖ або ПМП можливий аванс до 20%, але тільки при стабільному доході в країні та підтвердженому податковому базисі.
Чим менше початковий внесок — тим вищі шанси на одобрення і кращі умови: ставка, комісії, строк.
Максимальний строк іпотеки — до якого віку реально оформити кредит
Максимальний строк іпотеки в Португалії залежить не лише від вашої платоспроможності, але й від вашого віку на момент завершення кредиту. Більшість банків встановлюють вікову планку в 70–75 років, тому якщо вам понад 50 років, максимальний строк буде 20–25 років.
Фіксована і змінна ставка: як обрати і що вигідніше у 2025 році
Станом на 2025 рік середня змінна ставка по іпотеці в Португалії складає близько 3,8% залежно від профілю позичальника, суми кредиту, доходу та строку погашення. Вона прив’язана до індексу Euribor (зазвичай 6 або 12 місяців) і змінюється відповідно до ринкових коливань.
Фіксовану ставку частіше встановлюють на строк 2–5 років, після чого відбувається її коригування. Вона зазвичай вища (приблизно 4,1–4,3%), але забезпечує передбачувані виплати. Змінна ставка залежить від ринкової ситуації — вона може як зекономити, так і призвести до більших витрат у довгостроковій перспективі. Більшість португальських банків оцінюють об’єкт і ризики та застосовують змінну ставку за замовчуванням. Якщо ви хочете стабільності і не готові слідкувати за Euribor — обирайте фіксовану ставку.
Максимальний відсоток фінансування
Для нерезидентів банки зазвичай фінансують 60–70% від оціночної вартості об’єкта. Важливо: оціночна вартість, визначена незалежним оцінювачем, може бути нижчою за ринкову, особливо у випадку нещодавно відремонтованих об’єктів.
Для резидентів з ВНЖ — ліміт може сягати 80–85%, особливо якщо нерухомість — для власного проживання.
Додаткові витрати: страхування, збори, комісії
Іпотека — це не лише ставка і перший внесок. Реальні витрати включають:
- Страхування життя (обов’язкове) — від 20 до 50 €/місяць
- Страхування нерухомості (обов’язкове) — від 100 €/рік
- Комісія за відкриття кредиту — від 0,5% до 1% суми
- Нотаріальні збори та реєстрація — орієнтовно 1000–1500 €
- Гербовий збір (IS) — 0,6% від суми кредиту
Що впливає на схвалення
Банк оцінює ваш фінансовий профіль за такими критеріями:
- Стабільність доходу — чим довше ви працюєте або ведете бізнес, тим краще
- Валюта доходу — євро, фунти або швейцарські франки — перевага
- Сімейне положення — пара з сукупним доходом викликає більше довіри
- Історія в португальській банківській системі — позитивний трек-рекорд по рахунках і платежах допомагає
Чи можна все оформити дистанційно?
Так, оформлення дистанційно можливе за наявності доручення на представника в Португалії. Ви можете надіслати документи через e-mail, підписати доручення онлайн (чи в консульстві) і навіть підписати угоду віддалено за підтримки юриста і нотаріуса.
Роль іпотечного брокера
Брокер — це не просто посередник. Це ваш стратег, який знає, в який банк краще звертатися саме з вашим кейсом. Брокери зазвичай працюють за комісію — 0,5% до 1% суми кредиту (цю оплату здійснює банк, а не клієнт). У складних випадках брокер — незамінний.
Як вибрати банк: міфи, пастки й стратегія
Одна з найпоширеніших помилок — подавати заявку лише в той банк, де у вас вже відкритий рахунок. На жаль, це не гарантує вигіднішої пропозиції — чи навіть схвалення.
Ось чому:
- Банки зацікавлені в нових клієнтах, оскільки хочуть “допродати” свої послуги
- Кожен банк по-своєму оцінює дохід і ризики нерезидента
- Умови щодо процентної ставки, строку кредиту та початкового внеску можуть різнитися в рази
- Комісії за відкриття кредиту, страхування і супровід також різні
- Один банк може відмовити, а інший — схвалити на кращих умовах
Найвідкритіші до іноземців банки — Millennium BCP, Novo Banco, Santander, Bankinter, а також деякі регіональні банки. Часто брокери подають заявки одразу до 2–4 банків, щоб вибрати найкращу пропозицію.
Якщо ви з України, Білорусі чи Росії?
Всупереч поширеній думці, банки Португалії не мають офіційного розподілу за громадянством, та на практиці місце походження доходу, країна проживання і поточний імміграційний статус клієнта мають вирішальне значення. Особливо це стосується громадян України, Білорусі та Росії.
Громадяни України
Через асоціації країни з санкціями, банки Португалії неохоче працюють із клієнтами, чий офіційний дохід надходить з України, особливо якщо клієнт не проживає в Португалії на постійній основі. Прогалини в податкових звітах, відсутність міжнародного фінансового контролю, нестабільність податкової документації — все це викликає у банків занепокоєння.
Якщо у вас є ВНЖ, активний португальський рахунок і підтверджений дохід, що надходить з ЄС, США або інших стабільних країн, ваші шанси на схвалення іпотеки високі. Особливо якщо ви працюєте віддалено на іноземну компанію, ведете бізнес у Європі або отримуєте стабільний дохід у твердій валюті.
Громадяни Білорусі
Громадяни Білорусі стикаються з тими ж труднощами, що й росіяни: недовіра банків до джерел доходу, додаткові перевірки документів, підвищена увага до заявленої платоспроможності. Якщо основний дохід надходить з Білорусі, шанси на схвалення іпотеки надзвичайно низькі.
Наявність ВНЖ і проживання в Португалії зі стабільним доходом у євро або інших стабільних валютах — ключові умови для розгляду заявки.
Громадяни Росії
З 2022 року подавляюча більшість португальських банків перестала схвалювати іпотеку клієнтам з Росії, базуючись на доходах із РФ. У 2025 році ситуація залишається без змін: заявки розглядаються лише в індивідуальному порядку, тільки за наявності:
- португальського або іншого європейського ВНЖ,
- підтвердженого доходу за межами Росії,
- повної прозорості джерел доходу і їх легальності,
- відсутності санкційних ризиків.
Навіть якщо всі ці умови дотримано, це ще не гарантує схвалення — але шанси значно вищі, особливо якщо фінансова й податкова історія клієнта з Росії прозора й надійна.
Іпотека — це реально. Але шлях вимагає стратегії.
Оформлення іпотеки в Португалії — це не марафон, але й не спринт. Це ретельно вибудуваний процес, де важливо розуміти правила, уникати помилок і вміти домовлятися з банками.
Ви можете пройти цей шлях самі — або з нашою допомогою. Ми супроводжуємо клієнтів на всіх етапах: від pré-aprovação до підписання договору й отримання ключів від нового дому.
Хочете купити нерухомість у Португалії з іпотекою — впевнено й законно? Зв’яжіться з нами — ми підберемо для вас оптимальну стратегію.
Як ми допомагаємо клієнтам на всіх етапах
Оформлення іпотеки в Португалії — це складний процес, особливо якщо ви перебуваєте за кордоном, не володієте мовою й стикаєтеся з місцевою бюрократією вперше. Саме тому наша команда бере на себе весь цикл координації — від першої консультації до підписання договорів з нотаріусом і банком.
Початкова консультація і стратегічна оцінка
На першому етапі ми зустрічаємось з вами (онлайн чи офлайн), щоб розібратися в доходах, податковому статусі, імміграційній ситуації та ваших цілях. Ми обговорюємо, наскільки реально отримати іпотеку, яку суму може одобрити банк, і як ваш профіль виглядає на фоні поточних пропозицій. Це допомагає уникнути втрати часу й вибухів хаотичних дій.
Збір і підготовка документів
На цьому етапі ми допомагаємо зібрати всі документи, перевіряємо кожен з них, підказуємо, що ще потрібно надати, зазначаємо, як правильно подати дохід і фінансову історію. Якщо потрібно — допомагаємо з перекладом і легалізацією, щоб банк не відмовив через формальні неточності.
Легалізація та відповідність вимогам банку
Кожен банк висуває свої вимоги: до формату, строку дії, а іноді навіть до зовнішнього вигляду документів. Ми адаптуємо пакет документів під конкретні запити банку, щоб уникнути затримок на етапі перевірки.
Переговори з банками та подання заявок
Ми подаємо заявки одразу в кілька банків, щоб порівняти умови та збільшити шанси на схвалення. Ми ведемо переговори з менеджерами банків, оперативно відповідаємо на їхні запити, пояснюємо вашу ситуацію та добиваємось найкращих умов.
Підбір оптимальної пропозиції
Коли банки надсилають свої умови, ми не просто пересилаємо їх вам. Ми пояснюємо кожен пункт договору, порівнюємо пропозиції й допомагаємо обрати дійсно вигідний варіант: з мінімальними витратами, надійним банком і підходящою схемою фінансування.
Повний юридичний супровід угоди
Починаючи з попереднього договору купівлі-продажу (CPCV) і закінчуючи підписанням договору іпотеки й покупки нерухомості у нотаріуса — ви можете розраховувати на нас. Ми працюємо тільки з перевіреними юристами, стежимо за дотриманням строків, умов і повністю контролюємо кожен етап угоди.
Поширені помилки та підводні камені
1. Подання неповного пакета документів
Це одна з найпоширеніших причин відмови. Банки в Португалії не будуть «додумувати» або запитувати відсутні документи. Якщо чогось не вистачає — заявка або зависає, або отримує відмову. Краще відразу подати максимально повний і докладний пакет.
2. Невірні дані про доходи
Деякі клієнти намагаються «покращити» свої довідки, особливо фрілансери й підприємці. Це ризикована стратегія: банки перевіряють джерела доходу, історію рахунку, податкові декларації. Будь-які невідповідності — це відмова, яку потім неможливо оскаржити.
3. Пошук нерухомості без попереднього погодження з банком
Знайти «дім мрії» до того, як ви дізнаєтесь, скільки вам готовий дати банк — це помилка. Без реального розуміння бюджету легко вийти за межі можливостей і зіштовхнутися з проблемами, якщо угода зірветься. Завжди починайте з pré-aprovação і фінального погодження умов.
4. Ігнорування додаткових витрат
Купівля нерухомості в Португалії супроводжується численними прихованими або просто непомітними на перший погляд витратами: страхування, податки, комісії, нотаріальні збори. Багато хто враховує лише вартість нерухомості та суму кредиту — і в результаті не вкладається в бюджет. Завжди заздалегідь розраховуйте повну вартість угоди.
5. Відсутність стратегії на випадок зростання процентної ставки
Якщо ви обираєте плаваючу ставку, важливо розуміти: вона може зрости. Зростання Euribor підвищить розмір щомісячного платежу. Без фінансової подушки та гнучкого бюджету це може стати проблемою. Ми допомагаємо розрахувати «стелю» та підготувати резервний план.
Що робити, якщо іпотека неможлива
Не всі заявки на іпотеку отримують схвалення. Але це не означає, що ви повинні відмовитися від ідеї покупки нерухомості.
Розстрочка від забудовника
Деякі будівельні компанії пропонують розстрочку на 6–24 місяці — особливо на початкових етапах будівництва. Однак такі схеми передбачають вищі ризики й часто супроводжуються підвищенням ціни. Тим не менш, для когось це може бути найкращим варіантом.
Іпотека в рідній країні — але не для всіх
Іноді простіше отримати фінансування через національну банківську систему — наприклад, якщо ви живете в Німеччині, Франції, Великій Британії чи Скандинавії — але плануєте купувати нерухомість за кордоном. Це вимагає ретельної підготовки та часто передбачає менш вигідні умови, ніж місцева іпотека. Але для когось це може бути реальним варіантом.
Однак для громадян країн із нестабільною банківською системою, таких як Україна, Білорусь або Росія, цей шлях практично неможливий. Навіть якщо у вас є активи, банки цих країн:
- не видають кредити на купівлю за кордоном,
- не оформлюють міжнародні перекази для таких операцій,
- часто обмежують валютні операції,
- або взагалі не працюють із закордонною нерухомістю як із ціллю кредитування.
Тому така схема — робочий інструмент лише для резидентів розвинених юрисдикцій, які мають доступ до надійних фінансових продуктів, прозорої звітності та вільного руху капіталу.
Альтернативні схеми
Оренда з правом викупу (rent-to-buy): ви орендуєте житло, і частина орендної плати йде в рахунок майбутньої покупки. Такі схеми можливі за домовленістю з приватними продавцями.
Краудфандингові платформи: інвестиційні фонди, що дозволяють брати участь у колективних покупках. Для приватних осіб така модель поки не є поширеною.
Приватні випадки та важливі нюанси
Покупка на етапі будівництва
Коли об’єкт ще не завершено, банк видає кредит частинами — за мірою готовності. Це ускладнює структуру угоди, вимагає більшої кількості документів та чіткої координації з забудовником. Крім того, така покупка несе більше ризиків — як технічних, так і фінансових.
Покупка з партнером
Ви можете купити нерухомість вдвох — з партнером, подружжям або батьком/матір’ю. У цьому випадку банк розглядає сукупний дохід. Вибір між спільною та роздільною власністю (solidariedade vs separação) — важливе юридичне питання, яке потрібно заздалегідь обговорити з юристом.
Податки та збори
- IMI — щорічний податок на нерухомість, розраховується від кадастрової вартості (зазвичай 0,3–0,8% на рік);
- Imposto do Selo — гербовий збір: 6% від суми покупки + 0,8% від суми іпотеки;
- Capital Gains — податок на приріст капіталу при продажу, якщо об’єкт виріс у вартості.
Ми заздалегідь рекомендуємо врахувати ці витрати й закласти їх у бюджет.
Втрата доходу після покупки
Якщо у вас знижується дохід або ви втрачаєте роботу, банк не буде автоматично скасовувати кредит. Ви все одно зобов’язані робити виплати. Саме тому важливо реально оцінити свою фінансову ситуацію, обрати комфортний розмір щомісячних виплат і заздалегідь оформити страховку на випадок втрати роботи.
Висновок
Отримання іпотеки в Португалії для іноземця — це не міф і не виняток із правил, а реальна можливість, якщо підійти до процесу грамотно. Країна залишається відкритою для інвестицій і досі пропонує конкурентні умови іпотечного кредитування — навіть для нерезидентів. Але реальність така, що доступ до іпотеки залежить не стільки від вашого громадянства, скільки від походження доходу, наявності дозволу на проживання, фінансової прозорості й розуміння правил гри.
Для громадян України, Білорусі та Росії це особливо актуально. Сьогодні отримати схвалення майже неможливо без ВНП, доходу в твердій валюті, що надходить із розвинених країн, і повної відповідності вимогам банків. Прогнози та попередні обіцянки співробітників банків — це не гарантії. Тільки після проходження всіх етапів — від первинної оцінки до фінального погодження — можна спиратися на реальне рішення й починати угоду.
Важливо розуміти: банки не будуть підлаштовуватись під клієнта. Це клієнт повинен бути на 100% підготовленим — із повним пакетом документів, чіткою стратегією, розумінням бюджету й ризиків. Подавати заявку лише в один банк, тому що там у вас відкритий рахунок, — так само наївно, як шукати житло без попередньої оцінки своїх фінансових можливостей. Вибір банку, типу ставки, страхових рішень і самої нерухомості — це система, а не імпровізація.
Так, пройти цей шлях можна і самостійно. Але помилки на кожному етапі можуть коштувати часу, завдатку, схвалення або навіть угоди. Саме тому дедалі більше клієнтів обирають професійний супровід: не тому що не впораються, а тому що хочуть заощадити місяці, десятки тисяч євро і уникнути помилок, які вже зробили інші.
Якщо ви хочете впевнено пройти шлях до власного дому в Португалії — з підтримкою, у зрозумілих і чесних умовах — ми поруч.
Потрібна допомога в оформленні іпотеки? Хочете зрозуміти, наскільки це реально саме у вашій ситуації?
Зв’яжіться з нами. Ми допоможемо підібрати банк, підготуємо документи, проведемо переговори, погодимо найкращі умови і супроводимо вас до самої угоди — з увагою, відповідальністю і повагою до ваших цілей.
