Оренда квартири в Португалії: детальний посібник 2025 року

Оренда житла — це один із найпопулярніших способів адаптації в новому житті в Португалії, особливо для тих, хто щойно переїхав, знаходиться в поїздці на тривалий період або планує подавати запит на посвідку на проживання. У 2025 році ринок нерухомості продовжує пропонувати широкий вибір варіантів для різних стилів життя, і для багатьох новачків це оптимальний спосіб влаштуватися та дослідити країну. Оренда має багато переваг: вона зменшує необхідність негайних великих інвестицій, забезпечує гнучкість у виборі району проживання та дає час на вивчення місцевих особливостей. У цій статті розглядається, як знайти житло в Португалії, на що звертати увагу при укладенні договору, як уникнути поширених помилок і як підібрати оптимальний варіант відповідно до ваших цілей, бюджету та особистих уподобань.

Чому оренда житла в Португалії — вигідний вибір

Для багатьох іноземців оренда житла в Португалії надає стабільності без тривалих зобов’язань. Це допомагає уникати значних фінансових витрат на початку шляху, дозволяє більш гнучко адаптуватися до нових умов і без проблем змінювати регіони чи райони. Крім того, оренда здебільшого є дешевшою за іпотеку — особливо в короткостроковій перспективі.

У Португалії багато орендодавців готові надавати житло на довгий строк за чітко визначених умов. При правильному оформленні договору орендар отримує всі необхідні права та може зареєструватися за цією адресою в SEF, SNS та інших установах. Крім того, короткострокова оренда (до 1 року), яку можна знайти на платформах Idealista, Digital Nomad Hub або Trovit, також може стати гарним рішенням на початковому етапі, особливо коли потрібні мінімальні зобов’язання.

Ринок оренди нерухомості в Португалії у 2025 році

Огляд поточного стану ринку

На початку 2025 року ринок оренди в Португалії характеризується високим попитом і зростанням цін у великих містах і туристичних регіонах. Середня вартість оренди в Lisbon коливається від €1,000 до €1,900 за однокімнатну квартиру. У Porto середні ціни оренди становлять від €800–1,100, в залежності від району. В Algarve ціни залежать від сезонності, з коливанням у межах €1,100–2,500.

Ринок поступово стабілізується. Уряд впроваджує нові заходи для захисту орендарів, спрощення процедури оренди житла (програма Arrendamento Acessível) й стандартизації договорів.

Популярні регіони для оренди

• Lisbon: Підходить тим, хто працює в міжнародних компаніях або навчається. Центральні райони — дорогі, але зручні. Східні та північні райони — більш доступні, але варто враховувати витрати на транспорт.
  
• Porto: Культурний центр із розвиненою інфраструктурою та доступною орендою.
  
• Cascais і Oeiras: Престижні приморські райони, підходять сім’ям і людям на пенсії.
  
• Algarve: Для любителів моря, особливо восени й узимку. В городах Lagos, Faro, Portimão — хороший вибір для оренди з курортною атмосферою.
  
• Madeira та Azores: Острови з особливим ритмом життя й доступними цінами.
  

Сезонність і попит

Найбільш завантажений період — з липня по вересень. Багато квартир здаються короткостроково туристам, і власники не бажають укладати довгострокові контракти в цей час. Ідеальні місяці для переїзду — весна та рання осінь. У цей період є більше пропозицій і можливість домовитися з власником житла про умови.

Пошук і вибір квартири

Оренда в Португалії часто починається з досить складного етапу — пошуку придатної квартири. Багато власників віддають перевагу спілкуванню португальською мовою, а інтерфейси сайтів не завжди мають англійський переклад. Важливо запастись терпінням і бути готовим до регулярної комунікації з орендодавцями або агентами. Часто власники не відповідають одразу, тож варто надсилати кілька запитів і бути наполегливим. Перегляд квартири наживо є критичним: фотографії не завжди відображають реальний стан житла, і важливо оцінити не тільки саму квартиру, а й район, рівень шуму й місцеву інфраструктуру.

Де шукати житло: джерела, яким можна довіряти

Пошук житла часто ускладнюється великою кількістю непрофесійних оголошень та сумнівних агентів. Щоб уникнути шахрайства й марної витрати часу, важливо користуватися перевіреними джерелами з прямим контактом до власників. На 2025 рік найнадійнішими й актуальними сайтами вважаються наступні ресурси:

Idealista: Один з основних порталів по пошуку нерухомості. Багато оголошень публікують самі власники (як на тривалий, так і на короткий термін). Сайт має зручні фільтри за регіонами, кількістю кімнат, тривалістю оренди й вартістю.

imovirtual.com — другий за популярністю портал. Часто дублює пропозиції з Idealista, але трапляються й унікальні варіанти.

OLX.pt та CustoJusto.pt — сайти оголошень від приватних осіб. Тут часто публікують пропозиції без участі агентів, а отже — без агентської комісії. Проте є ризик шахрайства, тому при роботі з OLX і CustoJusto слід проявляти максимальну обережність.

Facebook-групи та Telegram-чати — у Lisbon, Porto, Algarve діють десятки локальних груп, наприклад “Rentals in Lisbon”, “Apartments in Cascais”, де власники публікують оголошення без агентів. Проте такі чати не модеруються, тож потрібно уважно перевіряти справжність оголошень.

Порада: створіть таблицю (наприклад, у Google Sheets), куди будете заносити цікаві варіанти, район/адресу, вартість, контакти, дату перегляду та свої коментарі. Це допоможе не загубитися в потоці інформації й об’єктивно порівняти пропозиції.

Як вибрати підходящий район: неочевидні фактори та реальні кейси

Вибір району залежить не тільки від бюджету, але й від образу життя, планів переїзду й місця роботи чи навчання. Не обмежуйтеся одним критерієм — інакше можна опинитися в незручній або навіть небезпечній зоні з некомфортною атмосферою.

Ось кілька прикладів:

1. Транспортна доступність. Наприклад, у Lisbon зручніше жити поруч з лінією метро Alameda – Saldanha, якщо ви працюєте в центрі міста або вчитеся в університеті. У Porto частими виборами є Trindade та Casa da Música.
   
2. Наявність англомовного середовища. Якщо ви ще не володієте португальською, адаптуватися легше в районах, де поширена англійська мова. У Lisbon це можуть бути Alvalade і деякі частини історичного центру, у Porto — Cedofeita й райони поблизу університетів.
   
3. Рівень безпеки. Попри те, що Португалія — одна з найбезпечніших країн Європи, існують менш сприятливі зони. Часто кишенькові крадії націлені на туристів. Краще уникати безлюдних і слабо освітлених місць. Навіть якщо квартира там дешевша — перевірте район на безпечність.
   
4. Шум та трафік. Центр Lisbon (наприклад, Bairro Alto, Cais do Sodré) зазвичай гучний, із великою кількістю туристів. Такі квартири дуже не погані, але можуть бути неспокійними. Якщо ви цінуєте тишу — розглядайте райони подалі від туристичних маршрутів.

Приклад: Пара з дитиною обрала житло в Lisbon. Їм подобався Alvalade за історичний дух, але щодня треба було оминати туристичні маршрути, проходити повз ремонтні зони, а квартира була холодна та погано утеплена. Врешті вони обрали Lumiar — спокійний район з великою кількістю зелені й зручними школами. Такий вибір виявився більш комфортним для родини.

Як правильно оцінити квартиру: не тільки квадратні метри

Перше враження від квартири може бути оманливим. Стильний ремонт і нові меблі можуть приховувати слабке утеплення, погану вентиляцію або незручне розташування. Нижче — детальний чек-лист, на що звернути увагу під час перегляду об’єкта:

• Стан вікон і дверей. Пластикові вікна не завжди є гарантією гарної теплоізоляції. Дерев’яні рами часто продуваються. Зверніть увагу на рівень зовнішнього шуму та втрату тепла.
  
• Освітлення. У багатьох будинках вікна виходять у двір або на стіну сусіднього будинку. Перевірте освітлення, особливо якщо квартира на нижньому поверсі.
  
• Наявність меблів та техніки. Часто «мебльоване» житло включає лише зношений диван і старий столик. Уточніть, що саме входить до складу, і, якщо можливо, попросіть фото.
  
• Волога і запах. Запах вогкості — тривожний знак. Пліснява, як правило, ховається у шафах або кутках.
  
• Енергетичний сертифікат (Certificado Energético). Цей документ обов’язковий до договору. Він показує рівень енергоефективності квартири (від A+ до F). Низькі класи — F або E — свідчать про великі рахунки за електрику і погане утеплення. Закон № 118/2013 зобов’язує власників надавати сертифікат перед підписанням договору оренди.
  
• Додаткові витрати. В Португалії оренда житла часто передбачає:
  
  • Комунальні послуги (вода, газ, світло) — у середньому €80–150 на місяць.
    
  • Condomínio (condomínio) — обслуговування будинку, особливо в новобудовах (€20–100 на місяць).
    
  • Інтернет і ТБ — €30–50 на місяць.

Юридичні та фінансові аспекти оренди

Коли йдеться про оренду квартири в Португалії, дуже важливо розуміти не лише регіональні реалії, а й правову суть відносин між орендодавцем та орендарем. У разі усної домовленості існує високий ризик суперечок і непорозумінь, неврегульованих умов або навіть втрати грошової застави. Нижче — докладний розбір всіх ключових юридичних і фінансових моментів, які повинні враховувати кожні орендарі в Португалії у 2025 році.

Договір оренди (Contrato de Arrendamento): що в ньому обов’язково має бути

Усі орендні відносини в Португалії оформлюються через договір оренди, складений у письмовій формі. Це вимога закріплена в Громадянському кодексі Португалії (Código Civil, стаття 1095 і далі), а також у законі Lei do Arrendamento Urbano.

Важливо розуміти, що тільки письмовий договір захищає орендаря. Тільки письмовий контракт дозволяє:

• Зареєструвати договір у податковому (через орендодавця або самостійно).
  
• Відстоювати свої права у разі конфлікту.
  
• Офіційно отримувати квитанції (faturas) і підтверджувати оплату.
  

Обов’язкові пункти договору:

• Дані орендаря та орендодавця: повні імена, номери NIF, адреси.
  
• Опис об’єкта нерухомості.
  
• Термін оренди: може бути фіксованим (наприклад, 1 рік, 3 роки) чи безстроковим.
  
• Орендна плата й способи її внесення: вказується дата, спосіб оплати, сума.
  
• Розмір застави (caução).
  
• Умови оплати за комунальні платежі.
  
• Умови відповідальності сторін за догляд за житлом, техніку та для орендодавця.
  
• Додаткові умови, якщо є: тварини, ремонт, обмеження користування майном тощо.

Термін оренди. У 2025 році більшість контрактів укладається щонайменше на 1 рік з автоматичним продовженням, якщо сторони не узгодили інший строк (наприклад, на 6–12 місяців). Також можлива схема короткострокового договору (наприклад, на 6 місяців), але в такому разі це має бути чітко вказано як Contrato de Duração Limitada, інакше автоматично спрацює продовження.

Застава та гарантії: caução, fiador та інші вимоги

Застава (або португальською — caução) — це стандартна практика на ринку оренди. Зазвичай орендодавець вимагає:

• 1–2 місячні орендні плати в якості застави;
  
• Іноді — додаткову гарантію, особливо якщо у орендаря немає стабільного доходу в Португалії.
  

Наприклад, можуть попросити:

• Fiador — поручителя з постійним доходом і податковим резидентством у Португалії. Якщо орендар не платить, fiador зобов’язаний сплатити оренду.
  
• Adiantamento — передплату за кілька місяців наперед, особливо якщо в орендаря ще немає історії в країні.
  

Важливо: застава повертається після звільнення житла, якщо квартира повертається у вихідному стані відповідно до договору. Повернення здійснюється впродовж 30 днів після розірвання, якщо в орендаря не має заборгованостей. Якщо орендодавець затримує виплату без причин — ви маєте право звертатися до суду.

Порада: при переказі застави завжди вказуйте, що це застава (caução), суму й деталі. Це ваш головний фінансовий щит.

Права та обов’язки сторін: орендаря та орендодавця

Орендарі та орендодавці несуть конкретні зобов’язання, і порушення цих зобов’язань — це підстава для анулювання орендного договору. Всі основні положення визначені в законодавстві Португалії (Código Civil, artigos 1039–1113):

Права й обов’язки орендаря:

• Вносити оплату в строк, указаний у договорі.
  
• Використовувати житло за призначенням (наприклад, не влаштовувати офіс у житлі без письмової згоди).
  
• Підтримувати порядок і зберігати житло в задовільному стані.
  

• Орендодавець зобов’язаний виконувати всі серйозні ремонти (наприклад, усунення протікання даху, несправність опалення чи електрики, якщо система зіпсована не вами і не можете усунути її самостійно).
  
• Не вносити суттєві зміни без письмової згоди (наприклад, не можна самостійно зносити стіни або замінювати вікна).

Юридичні та фінансові аспекти оренди

Коли мова заходить про оренду квартири в Португалії, дуже важливо розуміти не лише регіональні відмінності, а й правову сутність відносин між орендодавцем і орендарем. У разі неофіційної домовленості існує високий ризик непорозумінь, невизначеності зобов’язань або навіть юридичних проблем. Нижче — детальний розбір ключових юридичних і фінансових моментів, які повинен враховувати кожен орендар у 2025 році.

Права й обов’язки орендодавця

• Надати житло, придатне для проживання.
  
• Забезпечити необхідні умови безпеки й комфорту (електрика, сантехніка, меблі тощо).
  
• Виконувати ремонт у разі поломок або форс-мажору за власний рахунок.
  
• Регулярно видавати recibos (квитанції) про оплату.
  
• Реєструвати договір у податкових органах відповідно до статті 3-B Lei n.º 6/2006 і Decreto-Lei n.º 160/2006.
  

Приклад: якщо в квартирі прорвало трубу через застарілі комунікації — орендодавець зобов’язаний усунути проблему за свій рахунок. Але якщо пошкодження виникло внаслідок недбальства орендаря — оплату покладають на нього.

Податки та збори: що саме платить орендар

З точки зору оподаткування, обов’язок щодо сплати податків лягає не на орендаря, а на орендодавця. Однак якщо орендодавець не декларує дохід, існує ризик, що ви залишаєтесь без жодних підтверджувальних документів, а вартість житла може бути завищеною.

• IRS — Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Це податок на дохід фізичних осіб. Якщо орендодавець отримує дохід від здачі житла, він зобов’язаний його декларувати й сплачувати податок.
  
  • Якщо орендодавець є фізичною особою, ставка залежить від обсягу доходу і може становити від 14,5% до 48%.
    
  • Якщо орендодавець зареєстрований як самозайнята особа чи юридична особа (через Recibos Verdes), він також сплачує податок з урахуванням спрощеної системи.
    

Важливо вимагати, щоб ваш орендний договір був зареєстрований у податковій службі (AT). Тільки в такому разі орендодавець видає офіційні квитанції (recibos), які підтверджують оплату. Без таких recibos:

• Ви не зможете використовувати договір у міграційних цілях.
  
• Орендодавець може порушити законодавство.
  
• Ви не захищені в разі конфлікту.
  

Це ще одна причина, чому реєстрація договору й отримання recibos є важливими. Це дозволяє підтвердити адресу проживання, отримати резиденцію й забезпечити стабільність вашої оренди.

Документи та адміністративні процедури

Багато іноземців, які вперше стикаються з довгостроковою орендою житла в Португалії, виявляються неготовими з адміністративної точки зору. Проте у 2025 році процес оренди стане більш структурованим, а орендодавці дедалі частіше очікують, що орендарі будуть організованими — тим, хто підготується заздалегідь, буде легше. Нижче наведено основні документи та процедури, які має знати орендар під час укладання договору, одразу після переїзду, а також що робити, якщо ви іноземець без резиденції.

Які документи потрібні орендарю

Перш ніж почати активний пошук житла, необхідно підготувати базовий пакет документів. Це допоможе вам прискорити процес вибору житла та укладання договору і спростить спілкування з орендодавцями.

Обов’язкові документи:

1. NIF (Número de Identificação Fiscal) — податковий номер Португалії. Він потрібен для підписання більшості офіційних договорів. Його можна отримати в місцевому податковому органі (Autoridade Tributária). Іноземці без посвідки на проживання можуть отримати NIF з податковим представником.
   
2. Документ, що посвідчує особу — паспорт або картка резидента ЄС/ЄЕП.
   
3. Підтвердження платоспроможності, наприклад:
   
   • Трудовий договір (contrato de trabalho),
     
   • Довідка про доходи,
     
   • Банківські виписки,
     
4. або лист від роботодавця чи спонсора (наприклад, для студентів).
   
5. Португальський банківський рахунок: Хоча за деяких обставин можна платити з іноземного рахунку, на практиці більшість орендодавців вимагають банківські перекази з португальським IBAN, тому відкриття рахунку значно полегшить процедуру оплати.
   

Важливо: Якщо ви переїжджаєте за візою D7, Digital Nomad, студентською тощо, необхідно зареєструвати місце проживання та отримати NIF — ці адміністративні кроки є обов’язковими. У більшості випадків вони здійснюються протягом перших тижнів після приїзду.

Реєстрація договору оренди: хто відповідає, навіщо потрібна, де перевірити

Відповідно до статті 3-B Закону 6/2006, всі договори оренди мають бути зареєстровані в податковій службі Португалії (AT). Обов’язок зареєструвати договір покладено на орендодавця. Втім, для орендаря вкрай важливо перевірити реєстрацію, адже тільки зареєстрований договір має юридичну силу.

Чому це важливо:

• Тільки зареєстрований договір має юридичну силу.
  
• Він потрібен для подання на NHR або продовження резиденції (AIMA).
  
• Тільки зареєстрований договір дозволяє підтвердити адресу проживання при оформленні соціального страхування, NISS, відкритті фірми тощо.
  
• Він дозволяє офіційно запитувати recibos, які можуть знадобитися при поданні податкової декларації (наприклад, якщо ви оформлюєте свій NIF у Португалії).
  

Як перевірити реєстрацію:

• Попросіть у орендодавця копію Modelo 2 de Arrendamento, поданого в податкову.
  
• Або перевірте через свій особистий кабінет на сайті податкової:
  https://www.portaldasfinancas.gov.pt, за умови що у вас є доступ до порталу й цифрового підпису Chave Móvel Digital.
  

Відкриття рахунку в португальському банку: навіщо і як

Більшість орендодавців просять здійснювати щомісячні платежі з португальського банківського рахунку, особливо якщо договір зареєстрований. Це зручніше для обох сторін, до того ж, щоб уникнути проблем при підтвердженні орендних платежів.

Що потрібно для відкриття рахунку:

• Паспорт або картка резидента
  
• NIF
  
• Договір оренди (або інший документ, підтверджуючий адресу проживання)
  
• Підтвердження доходу (не обов’язково, але бажано)
  
• Початковий внесок (зазвичай від €100–250)
  

Найбільш доступні банки для іноземців у 2025 році:

• ActivoBank — можна відкрити рахунок онлайн, часто приймає іноземних клієнтів без картки резидента.
  
• Millennium BCP — вимагає більше документів, але активно працює з іноземними резидентами.
  
• NOVO Banco та Caixa Geral de Depósitos — надійні, але бюрократичні банки, популярні серед португальців.
  

Порада:
Спробуйте використовувати MB Way — це зручний платіжний сервіс, через який можна оплачувати оренду, комунальні платежі й отримувати перекази без комісій.

Реєстрація за місцем проживання: Junta de Freguesia

Після переїзду багато людей реєструють місце проживання в Junta de Freguesia — місцевому адміністративному управлінні. Це важливо навіть якщо у вас тимчасова угода про оренду, тому що:

• Реєстрація підтверджує, що ви дійсно проживаєте за вказаною адресою.
  
• Часто необхідна для оформлення державного страхування (SNS), отримання NISS, запису в школу, відкриття облікового запису в медичному центрі тощо.
  

Що потрібно:

• Паспорт або картка резидента
  
• NIF
  
• Договір оренди
  
• Підтвердження адреси (наприклад, рахунки за комунальні послуги)
  
• Іноді в Junta можуть попросити Declaração de Residência — декларацію, підписану орендодавцем або двома свідками, які підтверджують ваше проживання

Приватні випадки: якщо ви орендуєте кімнату, живете з друзями або маєте неофіційну оренду

Іноді оренда відбувається не за стандартною схемою, а через “знайомих”, друзів або просто “по-дружньому”. Це може бути дешевше і простіше, але неформальна оренда не захищена законом.

Якщо:

• Ви орендуєте кімнату, обов’язково вимагайте письмовий договір, навіть якщо це просто папір, підписаний власником квартири.
  
• Ви живете з сусідом, у якого договір оренди на його ім’я — попросіть, щоб вас вписали як співорендаря або взяли довідку про проживання з Junta.
  
• Оренда неофіційна — оформіть усе письмово і знайте, що у разі конфлікту у вас не буде правового захисту.
  

Покрокова інструкція для орендаря

Щоб оренда житла в Португалії пройшла гладко і без стресу, важливо розуміти весь процес — від перегляду до підписання — і не пропустити жодної деталі. Цей гід проведе тебе через увесь процес, допоможе не лише уникнути помилок, а й зекономити час, нерви та гроші.

1. Підготовчий етап: документи, бюджет і стратегія пошуку

Перш ніж приступити до простого кроку — пошуку житла — необхідно провести підготовчу роботу:

Підготуйте документи:

• NIF (податковий номер)
  
• Паспорт або картка резидента (BI/NR)
  
• Підтвердження доходу (контракт, виписка з банку тощо)
  
• Португальський банківський рахунок (рекомендується)
  
• Португальський поручитель (fiador) — якщо є
  

Якщо ви подаєтеся на D7, Digital Nomad або інші типи віз, NIF — разом із підтвердженням доходу і банківським рахунком — необхідний уже на ранньому етапі, оскільки його попросять під час підписання договору оренди.

Визначення бюджету:

• Ураховуйте не лише вартість оренди, а й додаткові витрати:
  
  • Застава: 1–2 місяці
    
  • Комунальні послуги: 100–150 €
    
  • Інтернет, ТБ: 30–50 €
    
  • Початкові витрати (переїзд, купівля меблів, техніки тощо)
    

Приклад: якщо орендна плата становить 1000 €, потрібно бути готовим заплатити 3000 € одразу (1 місяць оренди + 2 місяці застави) + 200–300 € на дрібні витрати.

Сформулюйте очікування:

• Які райони вам підходять за ціною та інфраструктурою?
  
• Чи готові ви орендувати через агентство і платити комісію?
  
• Скільки часу готові витратити на пошук? (У середньому — 2–6 тижнів)
  

2. Пошук і перегляд квартир: онлайн-платформи, фільтрація та зустрічі

Де шукати:

• Idealista.pt, imovirtual.com — щоденно з’являються нові оголошення.
  
• Групи у Facebook: «Apartamentos para arrendar em Lisboa/Porto/Cascais…»
  

Порада:

• Зверніться до агента (у тому числі, якщо у вас немає вільного часу або ви не володієте португальською).
  

Що писати при відповіді:

• Пишіть коротко, ввічливо, зазначайте, якщо ви іноземець, але проживаєте в Португалії.
  

Приклад португальською:

Olá! Estou interessado no apartamento para alugar. Sou estrangeiro residente em Portugal, com NIF, contrato de trabalho e conta bancária. Podemos marcar uma visita?

Під час перегляду квартири зверніть увагу:

• Перевірте вікна, двері, сантехніку, освітлення, мобільний зв’язок.
  
• Зафіксуйте все на фото або відео (можна використати як доказ стану житла).
  
• Запитайте, які комунальні послуги включено, чи є це condomínio.
  
• Не соромтеся ставити прямі запитання: «Чи зареєстрований договір у податковій?», «Чи надаєте ви recibo?»
  

3. Перевірка умов і підписання договору

Перед підписанням уважно прочитайте договір. Якщо є сумніви — зверніться до перекладача.

На що звернути увагу:

• Чи передбачені штрафи за дострокове розірвання: чи можна розірвати раніше і на яких умовах?
  
• Як повертається застава і в яких випадках?
  
• Хто відповідає за ремонт, включаючи терміновий?
  
• В якому стані здається квартира (перевірте фото й опис інвентарю)?
  
• Хто сплачує комунальні послуги (наприклад, через MBWay)?
  

Важливо: Ніколи не переказуйте гроші до підписання договору і перевірки особи орендодавця. Шахрайство — не рідкість, особливо у популярних містах.

4. Внесення оплати та отримання ключів

Після підписання:

• Перекажіть оплату строго на той IBAN, який вказано в договорі.
  
• Отримайте Recibo de caução (квитанцію про заставу).
  
• Переконайтеся, що Recibo de renda (квитанція про оплату оренди) буде видаватися щомісяця.
  

Згідно із законом, орендодавець зобов’язаний надавати recibo на кожен платіж, зокрема, якщо договір офіційно зареєстровано. Це єдиний документ, що підтверджує фінансові відносини між вами.

5. Переїзд, реєстрація та адаптація

Після переїзду:

• Зробіть фото квартири (на всякий випадок).
  
• Зареєструйте адресу в Junta de Freguesia.
  
• Якщо у вас ще немає — це підтвердить ваше місце проживання.
  
• Повідомте AIMA (якщо ви подаєте на ВНЖ через BNH) нову адресу.
  
• Налаштуйте платежі: створіть постійний платіж через онлайн-банк або використовуйте MBWay.
  

Не забудьте:

• Підключити електроенергію, воду, газ, інтернет (якщо це не включено й не оформлено на вас).
  
• Повідомити банк про зміну адреси (зокрема, для нерезидентів або студентів зі спонсорством).
  

Цей етап може здатися складним, особливо якщо ви орендуєте житло вперше в Португалії. Але як тільки все буде налагоджено — ви отримаєте стабільність і зможете будувати кредитну історію і життя в Португалії.

Поради та рекомендації для орендарів

Опинившись на новому ринку, особливо в іншій країні, легко потрапити в пастку нереалістичних очікувань, незрозумілих умов — чи, у гіршому випадку — прямого обману. У Португалії, незважаючи на високий рівень безпеки й довіри, бувають шахрайські ситуації у сфері оренди, особливо в Лісабоні, Порту й Алгарве. Не резиденти, особливо іноземці, мають діяти з обережністю та стратегічно. Нижче — практичні поради, які допоможуть пройти цей процес упевнено й безпечно.

Як уникнути шахрайства під час оренди житла

1. Не надсилайте гроші до підписання договору й підтвердження особи орендодавця

Найчастіше шахрайство — вимагання передплати до перегляду житла, особливо коли орендодавець стверджує, що він з іншої країни, «переїхав» і хоче, щоби ви сплатили наперед, до приїзду або до огляду.

Типові підозрілі повідомлення:
– «Я в Німеччині, не можу показати квартиру, але ви мені перерахуйте 1 місяць оренди + заставу, я надішлю вам ключі й договір. Все буде добре.»
Це явна ознака шахрайства — ніколи не надсилайте гроші.

2. Перевіряйте особу й право власності орендодавця

Попросіть орендодавця надати:

• Копію Cartão de Cidadão (ідентифікаційної картки)
  
• Свідоцтво про право власності (Caderneta Predial)
  

Якщо оренда через агентство нерухомості — дізнайтесь номер AMI, перевірте ліцензію на сайті www.inci.pt

3. Не погоджуйтеся на усні домовленості

Навіть якщо орендодавець говорить, що “все оформимо потім” чи “контракт не потрібен, усе нормально”,
не орендуйте без нього.

Повинен бути щонайменше:

• Письмовий договір із підписами обох сторін
  
• Підтвердження того, що орендодавець зареєстрований у AT і видає recibos

4. Занадто дешево — майже завжди ознака шахрайства

Якщо ви бачите оголошення, де ціна в 1,5–2 рази нижча за ринкову, особливо в «престижному» районі з видом на океан — це майже напевно шахрайство.

Приклад:
В Алгарве розміщене оголошення про квартиру біля моря за €400 на місяць, тоді як середня ціна становить €850–1 200 — це явна підозра. Переконайтесь, що оголошення не скопійоване з іншого сайту (перевірте пошук за фото), і перевірте власника.

Як вести переговори з орендодавцем

Переговори — частина культури оренди в Португалії, особливо якщо ви шукаєте житло на довгий термін. При правильному підході ви можете отримати кращі умови, меншу орендну плату чи обслуговування.

1. Говоріть про стабільність

Орендодавці цінують надійних і довгострокових орендарів. Згадайте:

• свою платоспроможність
  
• наявність постійного доходу
  
• готовність укладати договір на 1–2 роки
  

Фраза, яка часто працює:

“Estou interessado em arrendar uma casa para alugar a longo prazo, com estabilidade e responsabilidade. Podemos assinar contrato de 1 a 2 anos, com salário comprovado e pagamento pontual.”
“Я зацікавлений орендувати житло на довгий термін, зі стабільністю й відповідальністю. Ми можемо укласти контракт на 1–2 роки, дохід у мене стабільний, оренду завжди плачу вчасно.”

2. Просіть про удосконалення до заселення

Якщо житлу не вистачає ремонту, є стара меблі чи зношена техніка — попросіть про це до заселення. Після — ваші шанси зменшуються. Наприклад:

• замінити старий холодильник
  
• встановити штори
  
• оновити матрац
  

Можна домовитись, що ці витрати будуть враховані в оплаті оренди, якщо орендодавець не готовий сплачувати самостійно — багато хто погоджується, особливо з чеками або кошторисом.

3. Просіть знижку — з аргументами

Не бійтеся запропонувати орендну плату нижче заявленої, особливо якщо:

• договір на тривалий термін;
  
• ви готові внести оплату за 2–3 місяці наперед;
  
• квартира давно розміщена в оголошеннях (можна перевірити дату публікації).
  

Особливості оренди для іноземців

1. Ви можете орендувати житло без ВНЖ — але з обмеженнями

Теоретично іноземці без ВНЖ можуть укладати договір оренди, якщо у них є NIF. Але на практиці орендодавці часто ставляться до цього з обережністю — особливо якщо у орендаря:

• немає контракту в Португалії,
  
• немає фіскального представника,
  
• немає поруки (fiador).
  

У цьому випадку можуть допомогти:

• Лист з намірами, що підтверджує плани легалізації.
  
• Документи, що підтверджують регулярний дохід з-за кордону.
  
• Рекомендації від попередніх орендодавців (якщо переїжджали не з Португалії).
  

2. Гарантійний лист підвищує шанси

Багато базових орендодавців віддають перевагу перевіреним надійним орендарям від адміністративних агентів. Якщо ви не готові самі вести переговори, але готові співпрацювати з агентом — попросіть його вести комунікацію від вашого імені.

3. Робота з агентом — це дорожче, але часто безпечніше

Спеціалізовані агентства з ліцензією AMI допомагають іноземцям у пошуку житла й оформленні документів. Вони роз’яснюють місцеве законодавство, супроводжують у складних випадках (немає ВНЖ, немає доходу тощо). Як правило, комісія складає одну місячну орендну плату + ПДВ (23%).

Додаткові ресурси: корисні сайти, агентства та державні сервіси

Щоб полегшити пошук житла й правильно оформити всі формальності, важливо знати, куди звертатися за достовірною інформацією, офіційними документами й юридичною підтримкою. Нижче — добірка перевірених ресурсів, якими активно користуються іноземці в Португалії.

Онлайн-платформи для пошуку житла

• Idealista.pt
  Лідер ринку нерухомості в Португалії. Зручний пошук із фільтрами: можна відстежувати оголошення, зберігати обрані, підписуватись на повідомлення. Є мобільний застосунок.
  
• Imovirtual.com
  Друга за популярністю платформа. Часто публікуються унікальні оголошення, відсутні на Idealista. Присутня функція «зберегти пошук».
  
• Casa.sapo.pt
  Портал від одного з найбільших португальських інтернет-провайдерів. Є фільтр по типу контракту (включаючи варіанти для короткострокової оренди).
  
• Bquarto.pt
  Спеціалізований сайт на оренду кімнат і студій, особливо популярний серед студентів і digital nomads.
  
• OLX.pt і CustoJusto.pt
  Оголошення приватних осіб. Потрібна обережність — багато неперевірених схем. Рекомендується спілкуватися лише через платформи.
  

Агентства нерухомості й рієлтори

• Remax, Era, Century21 — крупні мережі агентств з філіями по всій країні.
  
  Вимоги: наявність ліцензії AMI, обов’язковий договір, виплата комісії. Недоліки: високі комісії (приблизно 1 місяць оренди оплачує орендар).
  
• Локальні агентства (наприклад, ImobEstoril, Casas do Bairro, Janelas de Portugal та ін.)
  
  Часто працюють із релокаторами. Можна знайти через Google Maps, Idealista або Facebook-групи. Перевіряйте наявність ліцензії AMI — це гарантія того, що агентство працює офіційно.
  
  Наявність ліцензії AMI можна перевірити на сайті Instituto da Construção e do Imobiliário (INCI).https://www.impic.pt

Державні та юридичні ресурси

AT — Portal das Finanças (Податкова служба Португалії)
https://www.portaldasfinancas.gov.pt
На цьому порталі орендодавці зобов’язані офіційно реєструвати договори оренди. Тут також можна отримати NIF, подати заявки на податкові пільги, перевірити реєстрацію договору оренди.

AIMA (раніше SEF) — Служба з питань міграції
https://www.aima.gov.pt/
Офіційний сайт для подання на ВНЖ, продовження документів і підтвердження місця проживання через договір оренди.

ePortugal — єдиний державний портал
https://eportugal.gov.pt
Цифровий портал, на якому можна зареєструвати місце проживання, оформити документи в Junta de Freguesia, отримати доступ до державних послуг.

Junta de Freguesia (адміністрація району)
Найти місцеве відділення можна за запитом: “Junta de Freguesia + [ваш район]”.
Там реєструється адреса, видається свідоцтво з місця проживання, підтверджується факт проживання.

Висновки

Оренда житла в Португалії в 2025 році — це вже не просто спосіб знайти дах над головою. Це завжди юридичний, соціальний й адміністративний процес — особливо якщо ви переїжджаєте з іншої країни, оформлюєте ВНЖ або хочете побудувати життя у комфортних і спокійних умовах.

З чого почати?

• Отримайте NIF і відкрийте банківський рахунок
  
• Визначте бюджет і оберіть район
  

Після цього:

• Підготуйте документи, шукайте житло на перевірених платформах і в групах
  
• Ніколи не погоджуйтеся на оренду без письмового договору
  
• Перевіряйте, чи зареєстрований контракт у податковій і чи видаються recibos
  

Пам’ятайте — ви не самі. Навпаки, на початку при укладенні угоди, не завадить звернутися до релокатора або юриста. Якщо оренда оформлена офіційно, то ваші права захищені законом. Якщо ж виникають сумніви чи підозри — звертайтесь по допомогу, це завжди безпечніше.

І наостанок — три головні поради від команди Move to Cascais:

Документуйте все. Усні домовленості нічого не варті без письмового підтвердження.

Перевіряйте кожну деталь. Навіть якщо квартира ідеальна — без recibo вона нічого не варта.

Починайте пошуки заздалегідь. Найкраще житло розбирають дуже швидко, особливо навесні та влітку.

Ласкаво просимо додому — до Португалії!