Кейс Александра: инвестиции в доходный дом на краю земли

Кейс Александра: инвестиции в доходную недвижимость на краю земли

Содержание

Инвестиции в доходную недвижимость: Предисловие

Александр, которому новый год в самом своем начале успел дорисовать юбилейные пятьдесят, побеседовал со мной всего через несколько дней после теплого дружеского празднования этого события, на котором я побывал с огромным удовольствием (спасибо, Саша, еще раз огромное за такие приятные эмоции — и снова — будь здоров!)

Мы условились наконец-то разузнать подробности его решения переехать в Португалию и начать инвестировать здесь в доходную недвижимость. Не смотря на то, что Саша уже как полгода наш клиент, мы только сейчас договорились о том, чтобы детально записать и (с его разрешения) изложить его историю. С самого начала я знал, что это будет интересно, но разузнав детали — убедился в этом на 100%.

Повествование будет идти от третьего лица — такой формат был предложен мной и определен самим героем, как наиболее подходящий.

инвестиции в доходную недвижимость
Кейс Александра: инвестиции в доходную недвижимость на краю земли 10

Московские будни

Саша стоял в у окна, нервным взглядом шаря по своему подмосковному участку. Только что ему позвонил его четвертый, самый крупный, арендатор, и сказал, что не может платить аренду в связи с карантином. Ему просто не разрешают работать. То же самое неделей ранее сообщили трое остальных. Еще за последний квартал слетели 3 крупных заказа, и предприятие строительной отрасли, где Александр был одним из учредителей, переживало далеко не лучшие времена. В общем, ситуация была так себе, а жить как-то надо.

Денег в банке Саша не хранил — не столько из-за страха все потерять, сколько из-за ненадежности рубля и слишком уж небольших процентах по депозитам. Потому, как и многие сограждане, предпочитал вкладываться в доходную недвижимость. По идее, это было более выгодно чем депозит, и гораздо менее рискованно, чем биржа. 

Долгие годы такая стратегия себя оправдывала. Но сейчас, начав перебирать в голове активы, прикидывая, что можно оперативно продать по приемлемой цене — Саша натыкался на слово “неликвид” — которое возникало за всеми возможными прикидками. 

Это не было неожиданностью. Последние годы, Саша все чаще задумывался о том, чтобы при возможности перенести хотя бы часть капитала на другой более надежный и выгодный, чем российский, рынок. Ухудшающаяся экономическая ситуация явственно сигнализировала, что такой ход мысли правильный. Но привычный ход вещей, знакомая картина жизни, тащили по инерции. 

Но в этот раз все было иначе. Саша понял, что его чаша полна. Что самое дорогое — это время, и нечего его тратить в ожидании очень туманных перспектив на отечественном рынке.

Авантюрные мысли

Саше очень хотелось вернуть стабильность и предсказуемость в свой денежный поток, которые сопутствовали всем его начинаниям еще несколько лет назад. А также уверенность, спокойствие и размеренность в свою жизнь. Хотелось оказаться там, где пассивный доход — это и вправду наслаждаться жизнью, получая уведомления о зачислениях на счет.  

Саша, конечно, думал о Европе. Проблема была в том, что он понятия не имел, на какой именно стране остановить свой выбор. Также, совсем не было уверенности с быстрой и приемлемой по цене реализацией российских активов. Попросту говоря, ничего особо не продавалось. 

Но самым, пожалуй, важным препятствием являлось убедить жену и взрослую дочь-студентку в необходимости переезда — так как Саша привычно рассудил, что жить лучше рядом с деньгами. А самого себя нужно было убедить в том, что эта авантюра не обернется катастрофой, ведь придется оперировать на неизвестном рынке и иметь дело с незнакомыми людьми.

Авантюрные мысли
Кейс Александра: инвестиции в доходную недвижимость на краю земли 11

Не все так просто

Прошло всего несколько дней, а у Саши уже было о чем подумать. Во-первых, ринувшись обзванивать знакомых, он быстро нашел общих приятелей которые жили кто-где. Пару человек уже давно бросили якорь в Испании (Барселона и предместье Торревьехи); товарищ детства уже пару лет как перебрался на Тосканские холмы, еще пару знакомых купили на троих семь квартир в Анталье и сдавали их в аренду. 

Испанские и Итальянские приятели покупали для себя — но поинтересовавшись как изменилась стоимость их недвижимости с момента приобретения, Саша ощутил разочарование. Цена вроде и выросла, но сильно незначительно. Рынок предложения был перенасыщен подобными загородными домами, а в силу просадки рынка аренды, годовая доходность не намного превышала ставки депозитов в валюте в отечественных банках. 

Что касается инвестиций в жаркую Турцию — для Анталии, отсутствие туристов в этот карантинный год, привело к отрицательным показателям — как с точки зрения капитализации, так и в пересчете на годовую доходность — содержание недвижки превышало доход.

Так неужели так все плохо везде? Саша стал собирать больше информации, и занырнул с головой в пучину интернета. Гугл, как опытный повар, не подвел, и довольно скоро подал такое информационное рагу, что Саша быстро объелся и лежал на диване, тяжело переваривая. Хостелы для мигрантов в Германии, гостиницы в Ломбардии и Словении, шале в Альпах и домики в Черногории…

Обилие вариантов помалу начало утомлять и Саша решил сузить поиск. Для этого он сначала четко очертил, что его не интересовало — покупка объектов целиком зависящих от туристического сезона — 2020-й отчетливо показал, как быстро можно въехать в стену на таком пути. 

Далее, Саша подумал, что географию стоит сузить до того места, где ему самому бы хотелось жить и находиться самому. Саша был опытным туристом и смотрел на средиземноморские закаты из многих городов и деревушек. Потому, сравнив перспективу жизни где-нибудь под Берлином или Веной, с вариантом на морском побережье, понял, что такая перспектива — не жилец. Короче говоря, немного поколебавшись между Ниццей и Марбельей, решил не забегая вперед, посмотреть оба города и их окрестности. 

Быстро промониторив стоимость покупки и стоимость аренды жилья в этих регионах, Саша здраво рассудил, что на первом этапе жилье можно и снимать, а вот обеспечить себе доход там нужно в первую очередь.

Еще через пару часов интернет-блужданий родился очевидный вывод — нужно ехать и смотреть по-месту. В условиях карантина это было невозможно. Что делать?

Не все так просто
Кейс Александра: инвестиции в доходную недвижимость на краю земли 12

Новые вводные

В поисках ответа Саша мысленно набрел на то, как все поменялось в последнее время, и развитие удаленного образования, в частности. И после этого решил заглянуть к Гуглу еще за одной порцией информации. 

На этот раз Саша решит поинтересоваться, а есть ли какие-то инвестиционные фонды, агентства или строительные компании, которые специализируются исключительно на доходности для своих клиентов и способны удаленно подобрать интересный объект, оформить все документы и осуществить вход и выход со сделки.     

Как оказалось — таких предложений тоже более чем предостаточно, но в основном это были агентства недвижимости, которые продавали объекты, декларируя, что отреконструировав или сделав ремонт, эти объекты можно перепродать дороже. За счет чего именно они будут дороже и на сколько — они не объясняли, предлагая записаться на консультацию. 

Инвест-фонды сразу озадачивали — запрашивая всю возможную финансовую информацию, на сбор которой должно было уйти время, не суля никаких существенных заработков, при этом запрашивая весьма солидные деньги и на относительно долгий срок.

Объекты от застройщика тоже были, но в основном, все интересные, — уже на этапе завершения строительства, — что означало максимальную текущую рыночную стоимость, соответственно, совсем небольшой доход, и то зависящий от конъюнктуры рынка, который и так был парализован ковидом.

Новые вводные
Кейс Александра: инвестиции в доходную недвижимость на краю земли 13

Рабочий план

Из всех вышеперечисленных вариантов Саша остановил выбор на нескольких местных агентствах недвижимости — и начал записываться на консультации. 

С точки зрения выбора объектов для инвестиций, Саша остановился на варианте, где можно заработать, сделав понятные и не слишком сложные улучшения — реконструкция здания или даже небольшой ремонт. На крайний случай, Саша также решил посмотреть земельные участки под строительство. 

План был прост и понятен: найти агентство, которое смогло бы подобрать интересный инвестиционный проект под реконструкцию и надлежащим образом оформить покупку (если понадобится — удаленно). Далее предстояло организовать проведение реконструкции нанятыми подрядчиками, которые также помогут получить все необходимые разрешения и ввести в эксплуатацию. Потом по плану была сдача объекта в долгосрочную аренду молодым семьям и последующая продажа отреконструированного и  сданного (и, соответственно, приносящего доход) объекта —  с хорошей доходностью к вложенным деньгам.  

Все это Саша вознамерился провернуть в течении полугода-года, рассчитывая таким образом провести разведку боем а уже потом задумываться о переезде. С пассивным доходом Саша тоже решил повременить. Лучше провернуть еще несколько хороших сделок, а потом уже приземлить капитал в парочке хороших объектов и сдавать их, ни о чем не печалясь.

 Несколько недель ушло на сбор информации и переговоры. И картинка начала вырисовываться.

Новая сложность

Во-первых, при ближайшем рассмотрении, и выпытывании информации у риэлторов, оказалось, что вариантов по реконструкции или быстрой постройке и продаже — в общем-то практически и нет. Второе неприятное открытие состояло в том, что доходность на выбранных рынках, даже если сложится с объектом, — так себе. Если и получится продать на 15% дороже — то это, считай, повезло. На юге Франции и юге Испании рынок уже давно перегрелся и находился в стагнации — и никаких объективных предпосылок к его оживлению не было. 

Но проблема даже была не в этом. 

А виделась она в отсутствии четкого понимания процесса и юридических тонкостей узаконивания проекта и проведения самой реконструкции. И кто, собственно, это будет делать? 

Агентства наотрез отказывались от подобной перспективы, и только парочка предложила каких-то знакомых строителей, которые занимаются подобным. 

Лететь и заниматься всем самому никак не улыбалось. Перед Сашей еще стояла задача реализовать хотя бы один из российских активов. Здесь процесс уже был запущен, нужно было что-то решать, и Саша понимал, что если не сейчас, то придется и дальше барахтаться в российских реалиях и, скорее всего, проедать тот капитал, который останется после мышей инфляции. 

Время шло, а решение не находилось. Пару компаний тянули с ответом, а остальные сказали просто — прилетай, определимся по-месту. 

В  один из вечеров, Саша сидел в кабинете и, сказав себе: “чем черт не шутит” — решил поискать предложения, которые соответствуют его запросам, в других местах. Вооружившись Гугл-картой и одноименным поисковиком, Саша потихоньку продвигался на запад от Марбельи — начать он решил с нее. И так малу-помалу забрел в Португалию. 

Сначала просто смотрел незаинтересованно — этот рынок вообще не входил в число его предпочтений. Но, быстро найдя сайт idealista.pt — он остался там надолго. Это именно то, что его интересовало. Огромное количество проектов под реконструкцию, отличная динамика цен на рынке на протяжении уже последних 5-7 лет. И, как писали везде, потенциал роста еще был огромным. 

Но Португалия? Саша никогда там не был, и ничего о ней не знал, кроме того, что положено любому образованному человеку — остров Мадейра, портвейн, мореплаватели, колонии, океан. В целом, в представлении Саши — это была какая-то мелкая периферия Европы, на краю земли. 

Но, присмотревшись поближе, и прочтя с десяток отзывов, в которых превалировало слово “рай”, Саша неожиданно для себя хмыкнул и посмотрел на эту маленькую страну совсем другими глазами. 

Новая сложность
Кейс Александра: инвестиции в доходную недвижимость на краю земли 14

Решение

Ну что же, нужно было менять план. И Саша принялся за весь процесс переговорных танцев с агентствами с самого начала. Через неделю он понял, что решение “под ключ” удаленно может предоставить только одна компания — Roca Invest. 

Ребята предлагали понятный процесс входа в сделку и выхода из нее; брали на себя обязательства по реализации проекта реконструкции; брались найти арендаторов и продать объект, обеспечив доходность на вложенный капитал, которая обещала более чем в два раза превысить Сашины ожидания от рынка Испании или Франции. 

Нужно было определяться. На горизонте как раз замаячил покупатель на помещение в Москве и, понимая, что в ближайшее время никак не вырваться, оставалось принять одно важное решение. Как доверить пятьсот тысяч евро компании, которая обещает удаленно провести сделку с объектом недвижимости на краю земли? Реально ли это? Живя в российских реалиях, Саша не привык доверять людям. 

Но после третьей видеоконференции с португальскими адвокатами и своими юристами, в десятый раз перечитав каждый пункт договора и уточнив все-все вопросы, Саша принял решение рискнуть. Ведь, в конце-концов, а как еще должны осуществляться сделки в эпоху интернета и такой гадости, как пандемия? 

Так что же получилось

Объект нашелся быстро — через три недели после первого звонка, Саша уже сидел и крутил на компьютере план реконструкции небольшого, на 220 квадратов, доходного дома на 4 квартиры в предместье Лиссабона.   

Математика получалась хорошей: объект стоил 500К и требовал реконструкции, которую предварительно, с небольшим запасом, оценили в 150К. Четыре квартиры, которые должны были получиться, можно было сдать минимум за 4К в месяц, что при вложении в 650К давало 7,3% годовых (48К в год). Неплохо для Европы. Подумав и посоветовавшись, можно ли выкрутить еще — оказалось, что да — за счет туристов. Предварительно прикинули так: объект способен генерировать 450 евро в сутки. При 60% годовой загрузке получалось 97,2К в год. А это уже 15% годовых, что для Европы — фантастика. 

Учитывая, что ставки по депозитам в Европе, и в Португалии в частности, находятся около нуля — несложно сделать вывод, что для инвестора, ориентированного на пассивный доход, даже 5% — это космос. Именно эту группу лиц и предложили ребята из Roca Invest в качестве целевого покупателя для выхода со сделки. И именно из этих расчетов производилась предварительная оценка продажной стоимости объекта. А уже потом было принято решение накладывать ее на рынок. Вот что получилось.

Сначала первый вариант: если сдавать в долгосрочную аренду, тогда наши искомые 5% годовых — это 48К в год; а это означает, что оценочная стоимость объекта равна 960К. 

Второй вариант предполагал все же не совсем пассивный доход для конечного покупателя (да и большие риски), потому предполагаемый инвестор вряд ли бы согласился на доход менее чем 10% годовых. Исходя из того, что 10% — это 97,2К, тогда оценочная стоимость объекта равнялась 972К. 

Получили продажную цену в 4364 за квадратный метр и 4418, соответственно.     

Сверили с рынком и увидели разброс на готовое, такого уровня жилье, в этом же микрорайоне (а это очень важно), от 4000 до 5500 за квадрат. 

После этого недолго совещались, и определили, что не прогадаем, если за основу для расчетов возьмем цену в 4600 за квадрат — это с запасом, чтобы можно было опуститься при торге даже до минимальных 4364 — что является существенным аргументом, стоимостью больше чем в 50К, при переговорах.

После таких математических упражнений, оставалось сделать вывод — так сколько же подобная инвестиция принесет, и в течении какого времени? При вложениях в 650К и продажной стоимости в 960К, получалось отлично — 310К, что являлось +47,7% к проинвестированному капиталу. 

Более того, ребята хоть и не могли гарантировать, но предполагали, и весьма аргументированно, что время на весь процесс, вплоть до выхода со сделки, займет около года.

Но Саша подумал, что даже если это все затянется и на два — то около 25% годовых — это тоже очень неплохо. 

Важно, конечно, также отметить, что в эти расчеты не включены налоги, но ребята из Roca Invest знают свою работу — потому этой незначительной статьей расходов в этом случае, можно было пренебречь. Ведь хорошо понимая местное законодательство и некоторые бухгалтерские уловки — можно очень хорошо сэкономить, например, абсолютно законно и официально освободиться от уплаты налога при последующей продаже.

Итак, понеслась. Удаленно заключили сделку по покупке здания, заключили договора с подрядчиками, начали ремонтные работы. Все закрутилось быстро и вся реконструкция, вместе с согласованиями и вводом в эксплуатацию заняла полгода. 

Еще в начале осени Саша прилетел с семьей в Лиссабон. Оказалось, что даже при ковиде — это возможно, если ты работаешь с хорошим партнером — который и приглашения необходимые вышлет, и встретит, и поселит. С тех пор Саша так и находится в Португалии, в городе Кашкайш, неподалеку которого сияет новыми покрашенными боками его дебютная инвестиция. 

На сегодняшний день Сашу ждут приятные хлопоты — обставить новенькие квартиры. Этим, с огромным энтузиазмом и знанием дела, занялась его супруга Марина. То, что все будет очень стильно — ни у кого сомнений не вызывает. Саша уверен, что еще не более месяца понадобиться для того, чтобы окончательно перерезать ленточку и принять первых посетителей. 

Далее последует сдача объекта — благо, молодых семей, желающих жить в уютной, динамичной, красивой и здоровой Португалии — предостаточно. Ну а вишенкой на торте будет выход со сделки и поиск новых инвестиционных свершений. Да, это именно то, к чему Саша так долго шел.

Так что же получилось - 1
Кейс Александра: инвестиции в доходную недвижимость на краю земли 15
Так что же получилось -1
Кейс Александра: инвестиции в доходную недвижимость на краю земли 16
Так что же получилось - 3
Кейс Александра: инвестиции в доходную недвижимость на краю земли 17

Послесловие

Пандемия открыла глаза людям по всему миру на возможности удаленной работы. Больше не обязательно ютиться в больших городах — можно наслаждаться жизнью на природе, вдыхая соленый воздух океана, ощущая его мощь и свободу, которой он всецело делится с тобой. 

Именно так Саша и решил для себя — связать свою судьбу с этим прекрасным местом нашей планеты — Португалией.   

Дочь-студентка пока осталась в Москве, но уже весной собирается к родителям в гости. Саша надеется, что навсегда. 

Уже поздним вечером, когда я делал последние заметки в нашем любимом кафе на утесе, записывая его историю, Саша, с улыбкой вглядываясь в далекий океан, заметил: “Знаешь, а все таки правду говорят, — счастье улыбается тем, кто улыбается ему навстречу.”

Послесловие
Кейс Александра: инвестиции в доходную недвижимость на краю земли 18

УЗНАЙТЕ, ПОЧЕМУ ПЕРЕЕЗД В ПОРТУГАЛИЮ – ОТЛИЧНОЕ РЕШЕНИЕ В 2021 ГОДУ

*Материал отражает историю героя статьи в интерпретации автора; относительно описанных методов и процессов при получении ВНЖ – они могут не совпадать с реальным мнением редакции MoveToCascais по этому поводу. 

Самые востребованные профессии

10 причин открыть стартап в Португалии. Требования для оформления стартап-визы в Португалии

Лиссабон – один из самых удобных для жизни городов в мире. Здесь богатая культура, развитая инфраструктура, устойчивое транспортное сообщение, низкие цены на аренду жилья и

Читать дальше >>
Открытие ИП, легализация по визе D3 и Голубая карта ЕС. Ответы на частые вопросы наших клиентов.
FAQ

Открытие ИП, легализация по визе D3 и Голубая карта ЕС. Ответы на частые вопросы наших клиентов.

Друзья, всем привет! С вами сервис MoveToCascais. Мы продолжаем рассказывать вам о тонкостях иммиграции и жизни в Португалии в формате рубрики “Ответы на ваши частые

Читать дальше >>
Предпринимательский "бум" в Португалии. Почему Португалии - лучшая страна для открытия бизнес в 2021 году
Истории людей

Предпринимательский “бум” в Португалии. Почему открыть свой бизнес в Португалии – лучшее решение в 2021 году?

Не секрет, что Португалия уже многие годы занимает лидирующие строчки в рейтингах стран с самой развитой экосистемой для бизнеса в мире. И это видно не

Читать дальше >>
Реализация плана
Истории людей

Высшие учебные заведения в Португалии в 2021. Как поступить в престижный европейский вуз и получить ВНЖ

Португалия – удивительная страна, со своими обычаями, прекрасной природой, замечательными местами. Ежегодно сюда устремляются тысячи туристов из России, чтобы насладиться океаном, отдохнуть и просто весело

Читать дальше >>
Здравствуйте! С вами сервис MoveToCascais и наша постоянная рубрика “Ответы на часто задаваемые вопросы наших клиентов”. Cегодняшняя тема - школьное образование в Португалии.
FAQ

Школьное образование в Португалии. Ответы на ваши частые вопросы.

Здравствуйте! С вами сервис MoveToCascais и наша постоянная рубрика “Ответы на часто задаваемые вопросы наших клиентов”. Cегодняшняя тема – школьное образование в Португалии. https://www.youtube.com/watch?v=BGmbM0NIRCM&ab_channel=MoveToCascais Школьное

Читать дальше >>
Жизнь в Португалии после пандемии. Как Португалии удалось справиться с самой глобальной эпидемией за последние 100 лет?
Истории людей

Жизнь в Португалии после пандемии. Как Португалии удалось справиться с самой глобальной эпидемией за последние 100 лет?

Пандемия коронавируса ворвалась в наши жизни совершенно неожиданно. При этом изменила жизни сотни тысяч людей по всему миру. И жизнь в Португалии, конечно, не стала

Читать дальше >>
Обработка...

На нашем веб-сайте мы используем cookie файлы для улучшения вашего пользовательского опыта, повышения эффективности работы и отслеживания статистических данных. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь на использование файлов cookie.