Инвестиции в доходную недвижимость: Предисловие
Александр, которому новый год в самом своем начале успел дорисовать юбилейные пятьдесят, побеседовал со мной всего через несколько дней после теплого дружеского празднования этого события, на котором я побывал с огромным удовольствием (спасибо, Саша, еще раз огромное за такие приятные эмоции — и снова — будь здоров!)
Мы условились наконец-то разузнать подробности его решения переехать в Португалию и начать инвестировать здесь в доходную недвижимость. Не смотря на то, что Саша уже как полгода наш клиент, мы только сейчас договорились о том, чтобы детально записать и (с его разрешения) изложить его историю. С самого начала я знал, что это будет интересно, но разузнав детали — убедился в этом на 100%.
Повествование будет идти от третьего лица — такой формат был предложен мной и определен самим героем, как наиболее подходящий.
Московские будни
Саша стоял в у окна, нервным взглядом шаря по своему подмосковному участку. Только что ему позвонил его четвертый, самый крупный, арендатор, и сказал, что не может платить аренду в связи с карантином. Ему просто не разрешают работать. То же самое неделей ранее сообщили трое остальных. Еще за последний квартал слетели 3 крупных заказа, и предприятие строительной отрасли, где Александр был одним из учредителей, переживало далеко не лучшие времена. В общем, ситуация была так себе, а жить как-то надо.
Денег в банке Саша не хранил — не столько из-за страха все потерять, сколько из-за ненадежности рубля и слишком уж небольших процентах по депозитам. Потому, как и многие сограждане, предпочитал вкладываться в доходную недвижимость. По идее, это было более выгодно чем депозит, и гораздо менее рискованно, чем биржа.
Долгие годы такая стратегия себя оправдывала. Но сейчас, начав перебирать в голове активы, прикидывая, что можно оперативно продать по приемлемой цене — Саша натыкался на слово “неликвид” — которое возникало за всеми возможными прикидками.
Это не было неожиданностью. Последние годы, Саша все чаще задумывался о том, чтобы при возможности перенести хотя бы часть капитала на другой более надежный и выгодный, чем российский, рынок. Ухудшающаяся экономическая ситуация явственно сигнализировала, что такой ход мысли правильный. Но привычный ход вещей, знакомая картина жизни, тащили по инерции.
Но в этот раз все было иначе. Саша понял, что его чаша полна. Что самое дорогое — это время, и нечего его тратить в ожидании очень туманных перспектив на отечественном рынке.
Авантюрные мысли
Саше очень хотелось вернуть стабильность и предсказуемость в свой денежный поток, которые сопутствовали всем его начинаниям еще несколько лет назад. А также уверенность, спокойствие и размеренность в свою жизнь. Хотелось оказаться там, где пассивный доход — это и вправду наслаждаться жизнью, получая уведомления о зачислениях на счет.
Саша, конечно, думал о Европе. Проблема была в том, что он понятия не имел, на какой именно стране остановить свой выбор. Также, совсем не было уверенности с быстрой и приемлемой по цене реализацией российских активов. Попросту говоря, ничего особо не продавалось.
Но самым, пожалуй, важным препятствием являлось убедить жену и взрослую дочь-студентку в необходимости переезда — так как Саша привычно рассудил, что жить лучше рядом с деньгами. А самого себя нужно было убедить в том, что эта авантюра не обернется катастрофой, ведь придется оперировать на неизвестном рынке и иметь дело с незнакомыми людьми.
Не все так просто
Прошло всего несколько дней, а у Саши уже было о чем подумать. Во-первых, ринувшись обзванивать знакомых, он быстро нашел общих приятелей которые жили кто-где. Пару человек уже давно бросили якорь в Испании (Барселона и предместье Торревьехи); товарищ детства уже пару лет как перебрался на Тосканские холмы, еще пару знакомых купили на троих семь квартир в Анталье и сдавали их в аренду.
Испанские и Итальянские приятели покупали для себя — но поинтересовавшись как изменилась стоимость их недвижимости с момента приобретения, Саша ощутил разочарование. Цена вроде и выросла, но сильно незначительно. Рынок предложения был перенасыщен подобными загородными домами, а в силу просадки рынка аренды, годовая доходность не намного превышала ставки депозитов в валюте в отечественных банках.
Что касается инвестиций в жаркую Турцию — для Анталии, отсутствие туристов в этот карантинный год, привело к отрицательным показателям — как с точки зрения капитализации, так и в пересчете на годовую доходность — содержание недвижки превышало доход.
Так неужели так все плохо везде? Саша стал собирать больше информации, и занырнул с головой в пучину интернета. Гугл, как опытный повар, не подвел, и довольно скоро подал такое информационное рагу, что Саша быстро объелся и лежал на диване, тяжело переваривая. Хостелы для мигрантов в Германии, гостиницы в Ломбардии и Словении, шале в Альпах и домики в Черногории…
Обилие вариантов помалу начало утомлять и Саша решил сузить поиск. Для этого он сначала четко очертил, что его не интересовало — покупка объектов целиком зависящих от туристического сезона — 2020-й отчетливо показал, как быстро можно въехать в стену на таком пути.
Далее, Саша подумал, что географию стоит сузить до того места, где ему самому бы хотелось жить и находиться самому. Саша был опытным туристом и смотрел на средиземноморские закаты из многих городов и деревушек. Потому, сравнив перспективу жизни где-нибудь под Берлином или Веной, с вариантом на морском побережье, понял, что такая перспектива — не жилец. Короче говоря, немного поколебавшись между Ниццей и Марбельей, решил не забегая вперед, посмотреть оба города и их окрестности.
Быстро промониторив стоимость покупки и стоимость аренды жилья в этих регионах, Саша здраво рассудил, что на первом этапе жилье можно и снимать, а вот обеспечить себе доход там нужно в первую очередь.
Еще через пару часов интернет-блужданий родился очевидный вывод — нужно ехать и смотреть по-месту. В условиях карантина это было невозможно. Что делать?
Новые вводные
В поисках ответа Саша мысленно набрел на то, как все поменялось в последнее время, и развитие удаленного образования, в частности. И после этого решил заглянуть к Гуглу еще за одной порцией информации.
На этот раз Саша решит поинтересоваться, а есть ли какие-то инвестиционные фонды, агентства или строительные компании, которые специализируются исключительно на доходности для своих клиентов и способны удаленно подобрать интересный объект, оформить все документы и осуществить вход и выход со сделки.
Как оказалось — таких предложений тоже более чем предостаточно, но в основном это были агентства недвижимости, которые продавали объекты, декларируя, что отреконструировав или сделав ремонт, эти объекты можно перепродать дороже. За счет чего именно они будут дороже и на сколько — они не объясняли, предлагая записаться на консультацию.
Инвест-фонды сразу озадачивали — запрашивая всю возможную финансовую информацию, на сбор которой должно было уйти время, не суля никаких существенных заработков, при этом запрашивая весьма солидные деньги и на относительно долгий срок.
Объекты от застройщика тоже были, но в основном, все интересные, — уже на этапе завершения строительства, — что означало максимальную текущую рыночную стоимость, соответственно, совсем небольшой доход, и то зависящий от конъюнктуры рынка, который и так был парализован ковидом.
Рабочий план
Из всех вышеперечисленных вариантов Саша остановил выбор на нескольких местных агентствах недвижимости — и начал записываться на консультации.
С точки зрения выбора объектов для инвестиций, Саша остановился на варианте, где можно заработать, сделав понятные и не слишком сложные улучшения — реконструкция здания или даже небольшой ремонт. На крайний случай, Саша также решил посмотреть земельные участки под строительство.
План был прост и понятен: найти агентство, которое смогло бы подобрать интересный инвестиционный проект под реконструкцию и надлежащим образом оформить покупку (если понадобится — удаленно). Далее предстояло организовать проведение реконструкции нанятыми подрядчиками, которые также помогут получить все необходимые разрешения и ввести в эксплуатацию. Потом по плану была сдача объекта в долгосрочную аренду молодым семьям и последующая продажа отреконструированного и сданного (и, соответственно, приносящего доход) объекта — с хорошей доходностью к вложенным деньгам.
Все это Саша вознамерился провернуть в течении полугода-года, рассчитывая таким образом провести разведку боем а уже потом задумываться о переезде. С пассивным доходом Саша тоже решил повременить. Лучше провернуть еще несколько хороших сделок, а потом уже приземлить капитал в парочке хороших объектов и сдавать их, ни о чем не печалясь.
Несколько недель ушло на сбор информации и переговоры. И картинка начала вырисовываться.
Новая сложность
Во-первых, при ближайшем рассмотрении, и выпытывании информации у риэлторов, оказалось, что вариантов по реконструкции или быстрой постройке и продаже — в общем-то практически и нет. Второе неприятное открытие состояло в том, что доходность на выбранных рынках, даже если сложится с объектом, — так себе. Если и получится продать на 15% дороже — то это, считай, повезло. На юге Франции и юге Испании рынок уже давно перегрелся и находился в стагнации — и никаких объективных предпосылок к его оживлению не было.
Но проблема даже была не в этом.
А виделась она в отсутствии четкого понимания процесса и юридических тонкостей узаконивания проекта и проведения самой реконструкции. И кто, собственно, это будет делать?
Агентства наотрез отказывались от подобной перспективы, и только парочка предложила каких-то знакомых строителей, которые занимаются подобным.
Лететь и заниматься всем самому никак не улыбалось. Перед Сашей еще стояла задача реализовать хотя бы один из российских активов. Здесь процесс уже был запущен, нужно было что-то решать, и Саша понимал, что если не сейчас, то придется и дальше барахтаться в российских реалиях и, скорее всего, проедать тот капитал, который останется после мышей инфляции.
Время шло, а решение не находилось. Пару компаний тянули с ответом, а остальные сказали просто — прилетай, определимся по-месту.
В один из вечеров, Саша сидел в кабинете и, сказав себе: “чем черт не шутит” — решил поискать предложения, которые соответствуют его запросам, в других местах. Вооружившись Гугл-картой и одноименным поисковиком, Саша потихоньку продвигался на запад от Марбельи — начать он решил с нее. И так малу-помалу забрел в Португалию.
Сначала просто смотрел незаинтересованно — этот рынок вообще не входил в число его предпочтений. Но, быстро найдя сайт idealista.pt — он остался там надолго. Это именно то, что его интересовало. Огромное количество проектов под реконструкцию, отличная динамика цен на рынке на протяжении уже последних 5-7 лет. И, как писали везде, потенциал роста еще был огромным.
Но Португалия? Саша никогда там не был, и ничего о ней не знал, кроме того, что положено любому образованному человеку — остров Мадейра, портвейн, мореплаватели, колонии, океан. В целом, в представлении Саши — это была какая-то мелкая периферия Европы, на краю земли.
Но, присмотревшись поближе, и прочтя с десяток отзывов, в которых превалировало слово “рай”, Саша неожиданно для себя хмыкнул и посмотрел на эту маленькую страну совсем другими глазами.
Решение
Ну что же, нужно было менять план. И Саша принялся за весь процесс переговорных танцев с агентствами с самого начала. Через неделю он понял, что решение “под ключ” удаленно может предоставить только одна компания — Roca Invest.
Ребята предлагали понятный процесс входа в сделку и выхода из нее; брали на себя обязательства по реализации проекта реконструкции; брались найти арендаторов и продать объект, обеспечив доходность на вложенный капитал, которая обещала более чем в два раза превысить Сашины ожидания от рынка Испании или Франции.
Нужно было определяться. На горизонте как раз замаячил покупатель на помещение в Москве и, понимая, что в ближайшее время никак не вырваться, оставалось принять одно важное решение. Как доверить пятьсот тысяч евро компании, которая обещает удаленно провести сделку с объектом недвижимости на краю земли? Реально ли это? Живя в российских реалиях, Саша не привык доверять людям.
Но после третьей видеоконференции с португальскими адвокатами и своими юристами, в десятый раз перечитав каждый пункт договора и уточнив все-все вопросы, Саша принял решение рискнуть. Ведь, в конце-концов, а как еще должны осуществляться сделки в эпоху интернета и такой гадости, как пандемия?
Так что же получилось
Объект нашелся быстро — через три недели после первого звонка, Саша уже сидел и крутил на компьютере план реконструкции небольшого, на 220 квадратов, доходного дома на 4 квартиры в предместье Лиссабона.
Математика получалась хорошей: объект стоил 500К и требовал реконструкции, которую предварительно, с небольшим запасом, оценили в 150К. Четыре квартиры, которые должны были получиться, можно было сдать минимум за 4К в месяц, что при вложении в 650К давало 7,3% годовых (48К в год). Неплохо для Европы. Подумав и посоветовавшись, можно ли выкрутить еще — оказалось, что да — за счет туристов. Предварительно прикинули так: объект способен генерировать 450 евро в сутки. При 60% годовой загрузке получалось 97,2К в год. А это уже 15% годовых, что для Европы — фантастика.
Учитывая, что ставки по депозитам в Европе, и в Португалии в частности, находятся около нуля — несложно сделать вывод, что для инвестора, ориентированного на пассивный доход, даже 5% — это космос. Именно эту группу лиц и предложили ребята из Roca Invest в качестве целевого покупателя для выхода со сделки. И именно из этих расчетов производилась предварительная оценка продажной стоимости объекта. А уже потом было принято решение накладывать ее на рынок. Вот что получилось.
Сначала первый вариант: если сдавать в долгосрочную аренду, тогда наши искомые 5% годовых — это 48К в год; а это означает, что оценочная стоимость объекта равна 960К.
Второй вариант предполагал все же не совсем пассивный доход для конечного покупателя (да и большие риски), потому предполагаемый инвестор вряд ли бы согласился на доход менее чем 10% годовых. Исходя из того, что 10% — это 97,2К, тогда оценочная стоимость объекта равнялась 972К.
Получили продажную цену в 4364 за квадратный метр и 4418, соответственно.
Сверили с рынком и увидели разброс на готовое, такого уровня жилье, в этом же микрорайоне (а это очень важно), от 4000 до 5500 за квадрат.
После этого недолго совещались, и определили, что не прогадаем, если за основу для расчетов возьмем цену в 4600 за квадрат — это с запасом, чтобы можно было опуститься при торге даже до минимальных 4364 — что является существенным аргументом, стоимостью больше чем в 50К, при переговорах.
После таких математических упражнений, оставалось сделать вывод — так сколько же подобная инвестиция принесет, и в течении какого времени? При вложениях в 650К и продажной стоимости в 960К, получалось отлично — 310К, что являлось +47,7% к проинвестированному капиталу.
Более того, ребята хоть и не могли гарантировать, но предполагали, и весьма аргументированно, что время на весь процесс, вплоть до выхода со сделки, займет около года.
Но Саша подумал, что даже если это все затянется и на два — то около 25% годовых — это тоже очень неплохо.
Важно, конечно, также отметить, что в эти расчеты не включены налоги, но ребята из Roca Invest знают свою работу — потому этой незначительной статьей расходов в этом случае, можно было пренебречь. Ведь хорошо понимая местное законодательство и некоторые бухгалтерские уловки — можно очень хорошо сэкономить, например, абсолютно законно и официально освободиться от уплаты налога при последующей продаже.
Итак, понеслась. Удаленно заключили сделку по покупке здания, заключили договора с подрядчиками, начали ремонтные работы. Все закрутилось быстро и вся реконструкция, вместе с согласованиями и вводом в эксплуатацию заняла полгода.
Еще в начале осени Саша прилетел с семьей в Лиссабон. Оказалось, что даже при ковиде — это возможно, если ты работаешь с хорошим партнером — который и приглашения необходимые вышлет, и встретит, и поселит. С тех пор Саша так и находится в Португалии, в городе Кашкайш, неподалеку которого сияет новыми покрашенными боками его дебютная инвестиция.
На сегодняшний день Сашу ждут приятные хлопоты — обставить новенькие квартиры. Этим, с огромным энтузиазмом и знанием дела, занялась его супруга Марина. То, что все будет очень стильно — ни у кого сомнений не вызывает. Саша уверен, что еще не более месяца понадобиться для того, чтобы окончательно перерезать ленточку и принять первых посетителей.
Далее последует сдача объекта — благо, молодых семей, желающих жить в уютной, динамичной, красивой и здоровой Португалии — предостаточно. Ну а вишенкой на торте будет выход со сделки и поиск новых инвестиционных свершений. Да, это именно то, к чему Саша так долго шел.
Послесловие
Пандемия открыла глаза людям по всему миру на возможности удаленной работы. Больше не обязательно ютиться в больших городах — можно наслаждаться жизнью на природе, вдыхая соленый воздух океана, ощущая его мощь и свободу, которой он всецело делится с тобой.
Именно так Саша и решил для себя — связать свою судьбу с этим прекрасным местом нашей планеты — Португалией.
Дочь-студентка пока осталась в Москве, но уже весной собирается к родителям в гости. Саша надеется, что навсегда.
Уже поздним вечером, когда я делал последние заметки в нашем любимом кафе на утесе, записывая его историю, Саша, с улыбкой вглядываясь в далекий океан, заметил: “Знаешь, а все таки правду говорят, — счастье улыбается тем, кто улыбается ему навстречу.”
